你对房价的所有“常识”,可能都是错的

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夏生

9复式楼

私信

发表于 2017-08-15 16:19:27

1楼

现在,人人都敢谈论房价。


但《中产阶级如何保护自己的财富》作者欧成效 yevon_ou想说,你持有的房地产观点或“常识”,全都是错的:


你认为买房自住是刚需,不是投资;


你认为只要全民三年不买房,房价就会下跌;


你认为买房应该去买新房、精装修,省心省事;


你认为买房贷款要选择等额本金,因为还利息少;


你认为买房应该尽量用公积金贷款,还是因为省利息;


你认为房产中介是专业人士,买房时他们能帮你;


你认为自住房子又不能卖掉,涨到千万对你也没什么意义;


你觉得房价太高租售比不合理,早晚会跌;


你认为30多年的独生子女政策导致人口代际减少,20年后遍地是过剩房子,房价会腰斩;


……



其实,你对房地产的真实情况一无所知。




毁三观,竖新生


水库论坛创始人,《中产阶级如何保护自己的财富》作者。从2002年开始做房产投资至今,净资产数亿,货真价实的亿万富翁。


从2002年开始就笔耕不辍,几乎以一人之力构建起了整个房产投资学的大厦,从「体」「用」「术」各个角度,全方位构建了房产投资学;在这个过程中,已经启发和指点数以千计的全国各地小伙伴实现了财富过千万。


yevon_ou经营水库论坛多年,口号一直是“毁三观,竖新生”。


现在他开通分答社区《房产财富精进指南》,也是为了重塑你的房地产财富三观。


yevon_ou想告诉你,目前占据主流媒体的论调:“炒楼客温州人炒高房价——为了抑制炒作,所以要调控楼市,调控加码——因为楼价还在升,所以要继续调控、继续加码”,本身就是错误的,就和“三角形内角之和等于170度”一样荒谬。





你站在这个基础上,就只可能眼睁睁看着别人靠房产改变命运,自己却一次又一次踏空楼市。


你最好倒空你的大脑,倒空你对于房地产的一切成见,从零开始。


这里就先让你的三观碎一块,你觉得中产阶级该如何保护自己的财富?靠勤俭?靠股票?


以上全错!


正确答案是,靠负债,来看看yevon_ou之前的演讲《中产阶级如何保护自己的财富》。





底层爬到中产容易,

中产爬到富人极难。


中产阶级会遇到财富“天花板”。

 



各阶层工资和储蓄的年增长率


当你很穷的时候,你只有“工资---结余”,这时你的净资产不断增长。


但是你成为了中产阶级之后,你就拥有了二样东西,“工资+储蓄”。其中,工资每年都在增长。储蓄名义回报 3%,但因为实际通胀 13%,所以其实每年缩水 -10%,100万过1年实际购买力就剩90万。

 

你的人力资本,可以保值、增值,但你的金融资本却无法保值。


当你的“积蓄”到一定程度之后,“储蓄缩水”的效应,会超过你的工资结余。如果每年缩水 -10%,则你财富的上限,就是“工资”的10倍,比如你每年省吃俭用,能省下40万,则你资产的上限,就是400万。


从名义上,公司发年终奖,你的钱包又丰厚了,总储蓄从400万增长到了500万。但2019年的500万,可能和2017年的400万购买力差不多。


你的真实财产并没有增加。

 

中国的财富积累特色就是如此:底层爬到中产容易,中产爬到富人极难。

 

我们想想自己的父母,他们一辈子省吃俭用,连给自己添一件新衣服都不肯。

 

可是几十年辛劳下来呢,论积蓄,或许也就几十万、老破房子一套,一生的积蓄还没有子女两三年赚得多。


如果你不想像你的父母一样,辛劳一辈子两手空空,你就不能走他们的老路,得跳出这个大坑。





全世界最好的资产是什么?


在长达几十年的时间里,我们的父母拿到了钱以后,只能去存银行,没有其他投资渠道。





比储蓄更高一级的是“资产”,这就是中级玩法。


你可能也想问这样的问题,“去换点外币好不好?欧元,日元,哪一种货币最好?”

 

但正确的答案是“不要持有任何货币”,也不要持有任何类似于准货币的东西,譬如债券、理财、债券基金。

 

因为全世界的货币都跑输“实物资产”。不仅仅是中国这样,美国、欧洲、日本都是这样。





中级的玩法,是持有“实物”。最有名的实物,当然是房产。除了房产之外,还有红木、字画、汽车车牌、摊位、特许经营权、学区、高速公路、景点门票售卖权等等。

 

但到了“中级阶段”买资产这一个级别,主要问题是资产的选择面很窄。资产有门槛,并不是每一个人,都能把现金转化成资产。

 

众所周知,房产需要巨款,一套房子至少200~300万,小额的资金,首付都不够,而且还有限购限贷的问题。


至于高速公路路权、旅游景点门票售卖权、特许经营牌照,这些资产更难获得。有时候得通过股票市场,才能获得一点份额,但这时又会受到股票从业人员的剥削。


所以,全世界最好的资产是什么?

 

答案背后就是积累财富的高阶玩法。





这个世界上真正赚钱的,是债务


如果年化通胀12%,而利率只有4%,什么资产升值最快?


债务。


超级亿万富翁怎样发财?杠杆式收购的债务。





中国的富豪,分为二种:一种是马云、马化腾,另一种是王健林、贾跃亭。

 

马云,马化腾主要是有一个非常成功的产品。马云最天才的思想就是成立了淘宝网,或许还有支付宝。淘宝目前有8亿用户,每天200亿的销售额。马云所有的成功,都是以淘宝为基础。

 

微信的巨大成功,则使腾讯股票翻了3倍,远远拉开了与百度的距离。


在看看王健林,他靠万达广场起家。

 

万达广场是一种非常“重资产”的项目。单个万达广场很赚钱,租金回报达到8~9%。房价升值大概是一倍。投100亿开发,建完以后大概值200亿。

 

但是这样的发财速度,依然和“二马”不能比。BAT才是真正的“轻资产”项目。微信如果再多几亿用户,要增加的也无非是多几排服务器。

 

是什么支撑着王健林的财富,超过5000亿大关,压过马云,马化腾,成为中国首富?


主要是“债务”。

 

他可以不停向银行贷款,然后杠杆式开发。一直到2006年,王健林一共只有4家万达广场。他虽然是大富豪,但并不是顶级亿万富豪,而今天,万达集团拥有80座万达广场,另外还有70座在建。

 

假设2006年时,你拥有4套房子,折腾扩张到今天,你能够拥有80套房子么?

 

所以这是一个了不起的能力。这就是所谓的“财技”。


整个万达集团,帮公司赚钱最多的人,其实是CFO。CFO每年要向市场上融资2000亿以上,这才是核心技能。

 

你去看华尔街、世界500强,真正能升上董事长的位置,一般只有二种人:一个是职能部门的CEO,譬如Jeff Immelt以前就是GE医疗的CEO,另一种是CFO。

 

 “负债”这条科技树,是真正的百亿级科技。



现在,我们就列出了财富积累的低、中、高三级模式:


低级模式,存钱,银行经理跪式服务

中级模式,资产

高级模式,借钱,你去跪银行经理





赚钱主要靠模式


怎样在中产阶级维系住社会地位,并进一步跨入上层阶级?


很多人回答:“勤奋”。

 

不对,中产阶级要成为富人,最关键的是“模式”。

 

赚钱最主要的一件事,是“模式”。你如果保持着穷人的模式,靠省吃俭用,想要达到中上流社会,终身无望。


你要尽可能向右爬,离开“存钱”模式,你要至少爬到“资产”模式,实物资产有11~12%的回报,随通胀水涨船高。





但是“资产”很难获得,至少比银行存折难以获得,转化为实物资产,就足够你劳心劳力了,筛掉一大片社会上无能的人。

 

而如果你想出人头地,“持有资产”还是不够的。这只能够让你不输,不能够让你赢。

 

如果你想跑得比全社会更快。快过+22%,你得追求“负债”,杠杆式、负债式发展。


这里就很难很难了,并且衍生出一系列的科技树,全部都是围绕着负债展开。具体的做法,一节课肯定都讲不完。


送一句话留给大家:构建以房贷为中心的资产组合包。


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