关于管庄乡小寺村棚户区改造项目的疑惑

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子夜

7高层豪宅

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发表于 2017-04-01 09:36:37

1楼

目前小寺村项目到底进展情况怎样,究竟是什么原因导致了小寺村棚改项目迟迟无法推动,希望大家各抒己见,能给解答一下,也解除我心中的疑惑。


   1、网上有帖子上有一个管庄乡人民政府张贴的公告,是对小寺村棚户区改造项目村民住宅建筑物及构筑物进行腾退的公告,腾退依据是《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置办法》、《管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置办法实施细则》及《管庄乡小寺村腾退安置办法》,该项目是北京市棚户区改造项目,按绿隔政策进行腾退,本身是否违法?

   2、小寺村项目土地征收应由北京市朝阳区人民政府批准,北京市规划和国土资源管理局朝阳分局作为实施主体,委托北京中联置地房地产开发有限公司(即远洋一方)为实施单位。为什么大家都说土地现在都是土储和乡里拆迁收储,让我不太理解。

   3、正常的土地征收程序应为:首先应发布征地通告,征询村民意见,如对补偿方式有异议,应组织听证,并将意见上报;然后进行地籍调查和地上附着物登记,发布征地公告和征地补偿安置方案公告,村民有异议的应组织听证,并对征用土地的方案进行修改,报批征地安置方案;最后进行土地补偿登记,实施补偿安置方案和交付土地。

   土地征收完成后,小寺村集集体所有土地转变为国有建设用地,房屋征收按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行。

   作为实施单位,远洋一方为小寺村棚改项目的土地一级开发和征收单位,是否按上面的程序在进行?现在进行到了哪一步?

   4、网上有新闻说2016年北京市国土局朝阳分局完成管庄乡小寺村棚户区改造和环境整治项目用于拆除的规划意见核发。第一批腾退率不到30%,下阶段艰难进行中。

   论坛里也有很多消息说远洋一方有部分小寺村的回迁房,先期众多村民都拆迁得到塔营3号院的房屋补偿,也就是说已有一部分村民签订了补偿协议并完成拆迁,拆迁补偿是根据什么进行的呢,绿隔政策?

   5、《北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》中,市财政局负责研究制定财政对棚户区改造和环境整治项目的支持政策,并按照规定做好资金保障工作。配合做好承接国家开发银行贷款工作,统筹组织向市级统贷平台增信。也就是说,棚户区改造项目的主要资金来源是市财政局通过市级统贷平台向国家开发银行进行贷款。

   小寺村棚改项目土地征收和土地一级开发单位是远洋一方,补偿协议也应由远洋一方与小寺村居委会和管庄乡政府签订,具体补偿款应由实施主体即北京市规划和国土资源管理局朝阳分局实施,资金为国开行贷款或其他融资渠道,和土储和管庄乡政府没有关系。为什么大家都说土储、乡里缺钱,给不了拆迁户那么高补偿,搁置了。是否指的是,市财政还没有给小寺村棚改项目进行贷款?或者贷款还没有到位?还是部分资金需要管庄乡政府先行支付,而管庄乡政府缺乏资金?

   6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定:作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。补偿款未到位,不得作出征收房屋决定,为何有一部分人已经拆迁了?

   7、论坛里都说拆迁卡在最后一些户上,给不了那么高的补偿。

   不排除有部分村民漫天要价,可一般也都应该是少部分人,而第一批拆迁率不到30%,也就是说大部分人认为拆迁补偿是不合理的,这么多人不同意拆迁补偿,北京市规划和国土资源管理局朝阳分局是否已经进行了征地公告和征地补偿安置方案公告?是否进行了听证,并上报审批?难道村民都是贪得无厌的刁民,还是征收补偿过程中确实存在问题,这其中是否有别的什么原因?

   8、小寺村土地征收和房屋征收是否按正规流程组织实施?朝阳区政府、管庄乡政府、远洋、小寺村居委会、小寺村村民,在征收补偿过程中都扮演了什么样的角色,发挥了什么样的作用?到底是哪一个环节是制约项目开发的关键?

   9、第一批腾退率不到30%,远洋一方为何已经开始了一级土地开发的前期工作了?






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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 10:59:40

    2楼

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:00:29

    3楼

    不行,链接发不上来

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:03:14

    4楼

    管庄乡小寺村棚户区改造和环境整治项目取得用于拆除的规划意见


      该项目用地四至为:北至北花园街及塔营街,东至常营路及塔营西路,南至京秦铁路北侧隔离带,西至双桥路,总用地面积约56.53公顷,规划性质为居住、公共服务设施、市政公用设施、道路用地和绿化用地等,可建设规模约62万平方米。目前,为服务地方政府先期启动拆迁工作,朝阳分局完成管庄乡小寺村棚户区改造和环境整治项目用于拆除的规划意见核发。项目拟于7月启动拆迁工作。


    2014年7月9日发的,写的是为服务地方政府先期启动拆迁工作,可能拆迁主体还是地方政府,也即管庄乡政府,远洋只是代拆,而且拆完是不是远洋拿到地还未可知

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:09:00

    5楼

    根据一份民事起诉,有小寺村村民起诉了管庄乡政府,从判决可知管庄乡政府发布了如下文件


    管庄乡绿化隔离地区腾退安置办法

    管庄乡绿化隔离地区建设腾退安置办法实施细则

    管庄乡小寺村腾退安置办法


    但似乎网上搜不到这些文件,可能是打印后张贴公布的

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:16:10

    6楼

    是不是同意拆迁的人数已经达到了95%,准备强拆了

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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 11:18:05

    7楼

       远洋是土地一级开发单位,拆迁应该是远洋执行,管庄乡政府应该是协助解决处理村民的问题。土地一级开发和征收完成后,北京市土地整理储备中心朝阳分中心进行收储,再招标或挂牌,最后谁会拿到这块地确实是不一定。不过看论坛帖子里说的,土地一级开发单位一般都能拿到这块地,这是房地产开发行业的潜规则,这个我真不了解,也许最终拿到地的真的是远洋吧。

       我疑惑的是,为什么那么多人对补偿不满意,还是有一部分人进行了拆迁,而且好像也已经安置到塔营3号院。已经得到安置的人签的补偿协议,是不是和还没有拆迁的人以后也要签订的协议相同。小寺村拆迁是以什么模式进行,朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目应该和小寺村的类似,目前已经取得重大进展,小寺村现在是什么情况,进展到底如何呢?



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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 11:22:25

    8楼

    朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目获得国开行融资授信119亿元

    日期:2016-11-14

    朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目获得国开行融资授信119亿元。该项目通过政府购买模式获得国家开发银行牵头组团融资授信119亿元,北京市210个重点投资项目之一,近期正在抓紧签订贷款合同,尽快实现贷款发放,以便顺利推进棚改工作。

    该项目位于朝阳区崔各庄乡奶西村,为北京市210个重点投资项目之一,占地约268公顷,建筑面积约156万平方米,涉及户数1784户,单位146个,对接安置房5175套,总投资176亿元。


    信息来源:市重大项目办


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  • 子夜

    7高层豪宅

    私信

    发表于 2017-04-01 11:23:18

    9楼

    朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目腾退预签协议生效

    日期:2017-01-23

    截至2017年1月19日,朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造项目腾退预签约达到998户,签约比例为90%(项目设定预签生效比例为85%),预签协议生效。

    该项目位于朝阳区崔各庄乡奶西村,总用地面积约217.87公顷,涉及改造1109户。该项目参照《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》的实施程序,将腾退流程分为腾退意愿征询、腾退安置政策意见征询和腾退补偿协议预签三个阶段,并在各阶段设定生效比例。


    信息来源:市重大项目办


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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 11:29:32

    10楼

    小寺村棚户区改造项目的资金来源是什么?是不是也是通过政府购买模式获得国家开发银行的贷款进行开发,如果资金没有来源,或者没有到位,怎么能签订补偿协议?

    预签协议如果没有超过预签生效比例,预签协议无法生效,拆迁又怎么可以进行?


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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:37:59

    11楼

    既然都开始招标了,可能就是差不多要到生效比例了吧,下面是CBD那边化石营拆迁的新闻


    对于化石营区域何时启动拆迁,以及未来的建设规划情况,北京国际商务中心区开发建设有限公司办公室的一位工作人员对中国房地产报记者称,项目由朝阳区房屋征收办和CBD管委会来主导。“我们只做一级开发,也涉及拆迁,但拆迁什么时候开始,到什么阶段,还是上述两个部门主导,我们来配合。”该工作人员表示。


    从这里可以看出一级开发单位基本什么权限也没有,都是当地的管委会或者政府部门主导拆迁工作,让你拆你就拆,中联置地只是个打手的角色而已,幕后老大都是政府,一级开发只是台前的替罪羊,以防拆迁过程中有什么事情影响政府形象,钱从哪儿来我还真不知道。。。

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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 11:38:47

    12楼

       一是项目开发采取的政策,二是项目开发的采用模式,三是项目资金的来源。这三个问题大家都明确吗?

       如果这三个问题明确了,就按照北京市的政策和补偿标准执行,剩下的问题就是管庄乡政府和远洋去协调解决与小寺村村民之间的问题,我相信即使村民有异议也不会达到70%以上的人,毕竟北京市类似的项目都是这样执行的,大部分项目也完成了。出现这样的问题到底是什么原因?

       各方在项目开发的过程中都做了哪些工作和努力,进展到什么程度,有人知道吗,希望能给大家说说。

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 11:44:41

    13楼

    另外你说的70%村民有异议,只有不到30%的村民签了字


    这个可能来源于新闻“北京年初公布的拆迁计划,目前最新进展,看看你家有信了吗”


    这里面说小寺村第一批腾退率不到30%,但是第一批腾退是很久之前发生的,好像是2014年底到15年初


    后面第二次、第三次腾退不知道是什么情况


    据闲人说的意思,感觉好像大部分人签了,只剩少部分钉子户,应该不止30%签了吧

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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 11:48:58

    14楼

    Taeyeon 发表于2017-04-01 11:37:59

    既然都开始招标了,可能就是差不多要到生效比例了吧,下面是CBD那边化石营拆迁的新闻对于化石营区域何时启动拆迁,以及未来的建设规划情况,北京国际商务中心区开发建设有限公司办公室的一位工作人员对中国房地产报记者称,项目由朝阳区房屋征收办和CBD管委会来主导。“我们只做一级开发,也涉及拆迁,但拆迁什么时候开始,到什么阶段,还是上述两个部门主导,我们来配合。”该工作人员表示。从这里可以看出一级开发单位基本什么权限也没有,都是当地的管委会或者政府部门主导拆迁工作,让你拆你就拆,中联置地只是个打手的角色而已,幕后老大都是政府,一级开发只是台前的替罪羊,以防拆迁过程中有什么事情影响政府形象,钱从哪儿来我还真不知道。。。

       我觉得你说的有道理,土地一级开发是开发商的,他们也无法去协调与村民的补偿问题,最多是代为执行。还是地方政府或政府委托的部门具体去做协调村民的工作,解决好了再由开发商进行拆迁。

       现在是不知道协调的怎么样了,也许真如你所说的,都开始招标了,可能就是差不多要到生效比例了。然后资金一到位,这边就预签协议,达到生效比例就可以拆迁了。

       希望是这样吧。

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  • 子夜

    7高层豪宅

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    发表于 2017-04-01 12:08:24

    15楼

    Taeyeon 发表于2017-04-01 11:44:41

    另外你说的70%村民有异议,只有不到30%的村民签了字这个可能来源于新闻“北京年初公布的拆迁计划,目前最新进展,看看你家有信了吗”这里面说小寺村第一批腾退率不到30%,但是第一批腾退是很久之前发生的,好像是2014年底到15年初后面第二次、第三次腾退不知道是什么情况据闲人说的意思,感觉好像大部分人签了,只剩少部分钉子户,应该不止30%签了吧

       嗯,我是根据这个新闻得出的这个结论,因为这是2016年的新闻,我觉得有一定的可靠性,也许实际上不是这样。像你说的,现在可能只有少数钉子户不签。

       我也是看闲人大哥说是土储和乡里没钱,给不了拆迁户那么高补偿,搁置了,才关心起棚户区改造项目的资金来源问题。我觉得有政策在,补偿大多数村民应该是能接受的,不排除有小部分钉子户想要补偿更多而影响整个开发进度。但如果是资金还未确定,那就还有很长的流程要走了,拆迁也会遥遥无期了。

       是不是真的只是少部分人不同意,还不能确定,如果真如新闻所说,还不到30%,那问题就不是那么乐观了。

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  • Taeyeon

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    发表于 2017-04-01 12:44:37

    16楼

    不知道啊。。有钉子户数量消息么@一个闲人

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  • Taeyeon

    10叠拼别墅

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    发表于 2017-04-01 12:47:16

    17楼

    我看朝阳区住建委2016.12.20的‘朝阳区棚户区改造和环境整治工作情况’


    里面提都没提小寺村的进度,感觉心里没底

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  • 子夜

    7高层豪宅

    私信

    发表于 2017-04-01 12:50:38

    18楼

    Taeyeon 发表于2017-04-01 12:47:16

    我看朝阳区住建委2016.12.20的‘朝阳区棚户区改造和环境整治工作情况’里面提都没提小寺村的进度,感觉心里没底

       是啊,2017年朝阳区棚户区改造计划里,有17个实施项目,不知道小寺村会不会还在里面。即使在里面,会不会像去年一样,毫无进展。这也要看朝阳区政府的力度和决心。管庄地区确实是朝阳区政府不怎么关注的地区,否则,几个钉子户的问题,应该不是那么难解决吧。

       不乐观!!!

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  • Taeyeon

    10叠拼别墅

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    发表于 2017-04-01 12:57:29

    19楼

    得在里面吧,以前的实施项目没完成不得继续放在下一年计划里么

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  • 焦点网友154566374

    2出租房

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    发表于 2017-04-01 21:18:50

    20楼

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