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京汉的确够精,悍。

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楷体_GB2312

9复式楼

私信

发表于 2015-08-18 13:21:44

1楼

自从选了京汉的房,就感觉进入了一个圈套。认购书上写着很清楚14天之内是合同条款的商议时间。而京汉的合同的确让人无语,之前住建委明确规定的不允许强行代缴契税/公维修基金。结果他都加上了。公摊面积也是一团雾水。阳台都是按100%的建筑面积来算。而其所用的测绘公司竟然是丁级资质,实际上根本不具备测绘京汉楼的资质。像东洲/冠华苑/对合同中的不合理霸王条款经住建委协调后都做了合理的修改。而京汉呢。依然故我。只明示了电梯的品牌。其他一律不变。心里想着,如果京汉不尊重业主的意见和利益。这房子不买也罢。打电话要求退房。销售说要退就必须在14天内退,这周就周四周五有时间,周末没时间接待。过期不候。否则,不退定金。没办法。虽然在上班也只能请假去了。因为周末人家没空理你。因为认购书上写的很清楚。必须要与开发商协商。实际上我也不知道怎么才算与开发商协商。我们都联名找了住建委,三方谈话了。也不算是协商。必须亲自去。。但是亲自去了之后。人家又说没时间办理退房。只是20号之后退。而且肯定的说20号之后退。但是TMD你认购书上写着16号之前协商不成可以退房。你口头上说20号退房有个毛用。我说你能给我一个书面的东西么。至于证明我是来跟你谈过的。并且我是有退房意怨的。口口声声说20号肯定退。什么纸制文件也不给。也没有写申请退房的单子。怎么弄?16号之后。收到京汉的催签函。上面是这样写的。最晚至19号必须签约。不签约房子销售权归京汉。且定金不退。我操。你TMD的这么玩人啊。先收了定金再给看合同。合同霸王条款。不修改。你不签,不买都不行。必须接收霸王条款。你在认购书的期限内起退房。我口头上答应你。但是不给你任何凭证。你也证明不出来你跟开发商协商过。过了认购期。你不买也得买。所以合同就摆在这。根本不会改。。而同期的东洲,冠华苑维权成功的条款。京汉依然是放在合同上不做任何修改。如果我们轻易就签了。交了首付。估计以后的态度就更加恶劣。真是无奈。说白了就是合同是没法商量的。你就得签。不签就黑你十万。我再卖别人。

挑出几条我们对合同有异议的地方:

重要异议及合同修改意见

一、关于计价

根据现有合同第5条,项目采用套内面积计价,根据合同第15条,面积误差处理方式也根据套内面积计算。我方认为,按照现有计价及面积误差处理方式,存在以下问题:

1、自住房定价有其政策特殊性,合同中为体现建筑面积单价2.75万元的政策限价。根据现有合同推定的3.7万元左右的套内面积单价推算面积误差补偿,存在严重漏洞,举例如下:

a.预测建筑面积85平米,预测公摊21平米,预测套内建筑面积64平米;实测建筑面积85平米,实测公摊20平米,实测套内建筑面积65平米。则根据合同第15条,业主需按照约3.7万元/平米套内单价补交房款。但是业主房本面积并未增加,认为85平米建筑面积,已交房款总价已包含全部85平米建筑面积价格,再次补交房款明显不合理。

b.预测建筑面积85平米,预测公摊21平米,预测套内建筑面积64平米;实测建筑面积84平米,实测公摊20平米,实测套内建筑面积64平米。则根据合同第15条,因套内建筑面积未发生改变,开发商不需要对业主进行任何补偿。但是业主房本面积减少为84平米,业主所交总房款是按照85平米及建筑面积限价计算,开发商理应按照2.75万元/平发米补偿业主差价。

c.其他不合理情况不一一列举,根据我方分析,大部分情况下业主在面积补偿中利益受到损害。

2、根据开发商销售人员说法,按照套内建筑面积定价是依据北京市及住建委相关规定。经我方查证,《北京市城市房地产转让管理办法》第21条,确定规定“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”,但是我方认为,本条应主要针对现房商品房,对于预售商品房,《办法》第三章第47条、48条分别给出了按照套内建筑面积计价和按照建筑面积计价两种方式。因此,我方认为开发商所述只能采用套内建筑面积计价的说法不成立。

3、由于自住型商品房的特殊性(按照建筑面积限价),建筑面积计价和套内建筑面积计价应相互参考相互限制。我方建议:

a.仍按照套内建筑面积计价,单需将建筑面积单价2.75万元/平米左右的价格XX万元(根据楼书销售时确定的建筑面积单价)写入合同第三条中,“该商品房用途为……层高为……,……为非封闭式,该商品房按建筑面积限价为XX万元”,业主按误差面积补偿时,增加条款“按套内建筑面积计价方式确定的总房款,超过限价XX万元*实测建筑面积的部分无需补交给开发商”

b.仍按照套内面积计价,但对于显失公平的情况给出补充条款。例如出现本章1中所列情形。

c.采用建筑面积计价,同时确定合理的公摊系数(现为75%左右),防止出现自住房建筑面积不小而公摊面积过大的情况出现。如实测公摊系数大于预测公摊系数,由于公摊面积过大造成的实测建筑面积增大部分,不应该由业主承担房款补偿。



二、关于公摊及套内面积计算

根据现有合同及其附录,仅给出了各栋楼的公摊项目,并未给出各部分的公摊面积。根据《北京市城市房地产转让管理办法》,开发商理应“公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书”及分摊情况,包括公摊名称、用途、位置、面积、分摊系数等。但是自签订认购书(8月2日)至8月8日,开发商未公示任何测绘报告,亦未在住建委、京汉官网等公示公摊数据,造成准业主对公摊面积的极大担忧。开发商却仍要求8月16日前签订合同,严重侵害了准业主的知情权。同时,根据我方总结,本项目公摊还存在以下问题:

1、根据《4号住宅楼房屋面积测算技术报告》第4页、6页、10页及最后一页:1层的大堂、电梯井、管井、楼梯间、前室和走廊(面积404.97平米),屋面附属层(面积195.22平米)的面积只有住宅参与公摊,而-1和1层的商业设施未参与公摊。而其他楼号1层的住户会参与2层设备公摊,为何4号楼1层的商业服务不参与公摊。

此处公摊计算明显不合理,我方要求重新计算4号楼公摊及建筑面积。

2、根据《5号住宅楼房屋面积测算技术报告》,5号楼地下一层等公摊设施及各层均存在住宅公摊部分。但是众所周知,5号楼第3单元为两限房,是否由于两限房套内面积较小,致使5号楼1、2单元公摊系数增大,从而造成自住房为两限房买单的事实?我方认为将两种性质的住房合并计算公摊,有失公平。

我方建议5号楼应参考其他楼号平均情况计算公摊系数,重新测算5号楼建筑面积。

3、由于本项目中同时存在自住型商品房和两限房。根据各号住宅楼面积测算技术报告,6、7号住宅楼的配套设施亦包括在公摊范围之内,但开发商并未公示两限房分摊情况,因此自住房准业主不得不质疑,是否所有公共设施均被自住房分摊或大部分被自住房分摊?

我方要求京汉公示整个小区的公摊总面积、自住房公摊面积、两限房公摊测算等数据,若自住房承担过多公摊面积,则显然不合理不合法,我方将要求重新计算自住房建筑面积和总房款。

4、根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013第3.0.21条,“在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构地板水平投影面积计算1/2面积”。从施工现场图片,我方认为各户型住阳台是在主体结构之外。

我方请开发商及测绘单位给出计算所依据的相关标准或规范,并确定该标准或规范与国家标准不相冲突。若阳台面积计算不合理,我方要求修改套内面积测算结果。

四、关于违约金及其他税费问题

1关于违约金

京汉公司草拟合同中:第十一条 关于买方逾期付款应承担违约责任的处理方式、第十二条 关于卖方交付条件未达成应承担违约责任的处理方式、第十三条关于卖方关于市政基础设施及其他设施未达成应承担违约责任的处理方式、第十四条 关于卖方逾期交房应承担违约责任的处理方式。上述条款关于违约的处理方式需要整体保持一致,以体现售卖方与准业主之间公平对等之原则

我方主张如下:

a.上述条款中,整体采用约定期限届满之次日起,30日内违约金按日万分之壹缴纳,30日以上违约金按日万分之叁缴纳。不论是卖方还是买方。

b.删除 第十一条 2.(2).B.iii 之“除此之外,出卖人仍有其他损失的,买受人还应另行赔偿”的非明确不合理条款。

c.在 第十一条 2.(2).B条款中第二句,补充“出卖人行使合同解除权的,应当书面通知买受人”,最后一段最后一句,更正为“买受人还须在出卖人书面通知收到之日起30内予以补足”.

d.在 第十四条 2.(2).B条款中,第1句更正为“买受人有权随时行使合同解除权”,最后一句更正为“该违约责任包括i、ii两项(i、ii两项累加计算)”。

e.京汉公司草拟合同中:第十五条针对关于1.(2)条款:1. 买受人有权退房,如选择退房方式,处理方式部分,补充“出卖人按购房款总额的3%向买受人支付违约金”。2. 买受人不退房的,计价方式第五条的主张一致,误差面积处理方式与第十五条一致。

2、税费是政府及相关部门负责收取。根据《中国人民共和国契税暂行条例》第二条,要及时终止委托代征,2005年1月1日后,各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。根据北京市国土资源和房屋管理局《关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》中规定,各区县房地局、小区办要严肃查处建设单位扇子代收公共维修基金的行为。鉴于以上情况,我方要求请京汉置业说明代收相关税费的理由和依据,我方建议合同第十六条第(五)项应按照第1种方式缴纳税费。




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  • 焦点用户821927518448

    1廉租房

    私信

    发表于 2015-08-18 13:36:05

    2楼

    3东方名苑项目开发商委托测绘机构资质存疑持丁级资质的测绘单位出具的东方名苑自住型商品房项目测绘报告可信度和法律效力几何?

    广大购房人表达对公摊存疑的关切时,开发商表示东方名苑自住型商品房项目房屋面积计算均依据来自测绘单位提供的数据经现场查阅,京汉《房屋面积测算技术报告书》(请参见附件七)首页(已加盖公章)显示,该项目测算信息由北京市永佳达测绘有限公司承担并提供。

    经查验,东方名苑自住型商品房项目开发商委托测绘单位为北京市永佳达测绘有限公司,资质等级丁级(参见附件四、五)。北京市测绘地理信息市场监管与服务平台,显示该公司业务范围一栏内容为:丁级:不动产测绘:地籍测绘、房产测绘(规划许可证载单栋建筑面积2万平方米以下;单个合同标的不超过建筑面积50万平方米。)

    根据国土资源部2014年颁布的最新标准,持丁级资质的测绘公司,仅可获得许可执行单栋建筑面积为2万平方米以下的住宅建筑不动产测绘作业(请参见附件四)而现根据北京市住建委依法公示文件显示,东方名苑项目四号楼,其单栋建筑面积已经达到2.974721万平方米。(详细数据参见附件六)

    而根据贵委官网(参见:住建委的网页https://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info93875.htm)第五项,建设项目未按照测绘资质许可作业限额的,不予办理房产测绘成果审核、预售许可及房屋登记

    以上情况,我们对京汉东方名苑自住型商品房项目开发商所委托的测绘


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  • 焦点用户821927518448

    1廉租房

    私信

    发表于 2015-08-18 13:39:38

    3楼

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  • 刚入住新业主

    7高层豪宅

    私信

    发表于 2015-08-18 13:52:12

    4楼

    回复:京汉的确够精,悍。

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  • 超越自己

    9复式楼

    私信

    发表于 2015-08-18 14:00:36

    5楼

    想问一下,你在这发个帖子能管什么用

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  • 1廉租房

    私信

    发表于 2015-08-18 15:58:01

    6楼

    友情帮顶~

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  • 徐大仙人大糊涂

    9复式楼

    私信

    发表于 2015-08-18 16:01:59

    7楼

    看了这个帖子,我感觉我基本告别自住房了

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  • 丿幻星

    9复式楼

    私信

    发表于 2015-08-18 20:19:51

    8楼

    以前本来还有点遗憾没选上,现在平衡多了,楼下全是小公寓,估计今后也够乱的,其实二手房也差不多这价,物业费还低点,配套也都比较完善,自住房现在的优势并不多多少,祝大家好运吧

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  • 焦点网友mdnyXw5

    9复式楼

    私信

    发表于 2015-08-27 17:46:53

    9楼

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