老宣武的二手房 应该怎么选?

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焦点球球

13世界首富

私信

发表于 2016-11-30 16:02:11

1楼

前段时间,北京下雪了,网上有一句话说的特别好:一下雪,北京就成了北平。的确是,北京一下雪,城市浮躁的情绪一下就被雪盖下去了,不管是故宫天坛还是新建的鸟巢水立方,到处都体现出一股首都的庄严大气。大气之外,还透着一种俏皮劲儿,让人怎么看都看不够。

北京学区房家长交流QQ群:315108017

其实,了解我的朋友们都知道,我是正经南城生南城长的老北京,我们家就住琉璃厂。对于我来说,对北京下雪的记忆,最深的还是小时候。那时候还住平房呢,外面下着漫天大雪,屋里热气腾腾地涮着羊肉,还必须得是烧炭的那种铜锅子,肉片必须得是手切的鲜羊后腿,锅底必须清汤,鸳鸯锅那都不算正宗的。在外面冻得手脚冰凉,一推门,热气混着羊肉膻味还有烧炭的碳味儿直往脸上扑。脱了棉袄,坐在锅子前面几口羊肉片下去,等那股热乎劲儿从里到外慢慢散出来以后,什么北风什么大雪都忘了,就想躺下美美地睡个觉。


虽然现在搬楼房了,也不烧炉子了,但是,我还是喜欢在下雪的时候吃个涮羊肉。我就觉得,只有下雪的时候吃涮羊肉,味道才最正。


今天咱们不聊吃,咱们还是聊房子,聊什么房,咱们聊聊老宣武的二手房,应该怎么选。



宣武区的前世今生



2010年之后,宣武区已经跟西城合并了,但是像我们这种在宣武长大的南城孩子,还是喜欢住在老宣武。特别是教育改革之后,宣武区的很多小区都成了学区房,成熟的交通配套,丰富的生活配套,再加上学区,老宣武的二手房还是相当有吸引力的。


合并以前的宣武区,东边以前门大街为界,南边是南二环,北边是地铁路。现在广播里一播路况,就管这个叫前三门大街,但是我们老宣武的人还是愿意管这个叫地铁路,为什么叫这个名字,当年,因为这条路在二号线地铁上面,大家就都管这个叫地铁路了。至于宣武区的西边,并不是西二环,而是马连道,茶叶城东边。

(宣武区地图)

宣武区大概就是这么个范围,今天咱们也就在这个范围内,聊聊那些二手房。


我把老宣武分成6块,宣武门陶然亭片区、长椿街片区、广外天宁寺片区、马连道片区、白纸坊右内片区、牛街片区。咱们从西往东慢慢说。



房价傲娇的那些房



说到广外天宁寺片区,必须得说两个盘,一个是在售的玺源台,另外一个是荣丰2008。


玺源台这个盘,2012年4月开盘的时候,售价只有3万5,目前二手房的价格是8万5左右,新房目前得到的消息是10万一平。

(玺源台楼栋实景图)

荣丰2008,被很多人称为神盘。这个盘开发的比较早,是70年的商住,但是可以落户。由于户型普遍比较小,当时总价相对较低,因此很多买房的都是年轻人,用来过渡。长期以来,这个项目的人员一直比较复杂,成为远近闻名的“不可描述的”人员的聚集地。因此呢,这个房子的房价长期处于低谷。租也租不了多少钱,卖也卖不上价。


但是,直到前年,西城区重点学校重新划片,这一区域被划到了北京小学广内分校的学区里面了。这一下就不得了了,荣丰2008的房价基本上几天就一个价,两三个月翻一倍,到目前,荣丰2008的售价已经均价超过10万了。

(荣丰2008)

这次更改划片,我们家一个亲戚也受益了,他们家2012年买了天宁寺附近的一个老破小,只有40平,总价不到90万,基本上进门就上炕,不过小两口也够住了。后来,这次划片更改以后,从80多万直接翻到了290万。



不到的二手房



下面咱们说牛街片区。

牛街片区属于宣武区旧城改造比较早的区域,97年就开始拆迁分两期,一部分原地回迁,一部分外迁到马家堡的嘉园一、二、三里,还有角门外的西马小区。二手房来看整片牛街区域基本上没有什么房源,牛街的回迁房牛街东里牛街西里将近30栋楼,不管是绿了吧唧的中介,还是黄了吧唧的中介,挂出来的房源总共加起来也就10几套,可见这边房子的抢手程度。


除了回迁房,还有几栋商品房,沿着两广路一字排开,从菜百开始,菜百楼上是富明小区,这个小区是这一片质量相对较高的小区,据说这个楼的业主,都是宣武公园东边那个市府大楼的工作人员,全是公务员,所以,这个小区的物业管理,户型,建筑质量,都是周围小区最好的。


再往东就是西华经典、信恒大厦、似海怡家,这几个楼都是典型的零几年的风格,大户型,100多平的两居,80多平的一居,而且那个时候大家觉得离马路近,交通方便就是好,所以,当时牛街片区改造的时候,把用于对外销售的商品房,全都放在了两广路的边上。现在来看,户型偏大,临街太吵,都对房价有抑制作用。这些房子虽然是商品房,但是售价上跟牛街的回迁房并没有拉开。


再往东是东华金座,这房子最早的开发商因为资金链断裂跑路了,这楼就一直烂尾着,后来业主们为了维权,又是拉横幅又是砸售楼处,但是没办法,开发商已经跑了,闹也没用。最后,道听途说啊,听说是公安部接手了,买来做宿舍了,至于那些已经交钱的业主,具体怎么解决的,咱们也就不知道了。所以,您如果看去黄了吧唧、绿了吧唧的中介那边看,您会发现东华金座跟富明小区一样,也没有二手房源挂牌。



有故事的改善房



再往东,就是不得不说的中信城了。年初的时候,中信地产跟中海合并,之后中信地产在全国各地的待售项目开始低价甩卖。特别是南海子公园的中信墅云邸这个项目,1.02的容积率,售价只有4万多,这个价格开发商基本上就不挣钱了。


从项目品质来看,中信开发的项目还是不错的。当年中信城开盘价只有1万8,到现在均价已经超过12万,虽然也是以大户型为主,但是从物业,到小区的户型、品质,都是非常不错的,再加上菜市口的这个地理位置,这项目在回迁房、宿舍楼遍地的老宣武,应该说,是为数不多的优质楼盘。另外,这房子也是学区房。

(中信城一期实景图)

菜市口地铁北边还有一个四合上院,目前的均价是11万多。


再往北,sogo后面有个新房项目,国安府,户型只有200多平的四居,售价的12万起。


老宣武的高端住宅主要集中在陶然亭公园、二环路附近,像陶然亭公园东门的朱雀门一、二、三期、陶然亭北门的一瓶、陶然亭西边的陶然湖景,二手房均价都在10万以上,户型也是以100-200平的2-3居,这些项目当年开发的时候都是以改善为主要客户,从目前看,保值增值的效果还是挺不错的。


再往西一点,开阳桥西北角,有个叫清芷园的项目,这是当年南城改善项目的标杆了。目前的均价只有8万多。之所以并不高,主要是两方面,一方面是户型不太好;另外一方面有传言风水不好,为什么这么说,我这也是道听途说,您就当故事听,别当真。

清芷园)

老北京都知道,清芷园那个位置,之前是北京第一所新式监狱,因为监狱的造型,老北京人都管他叫王八楼。


监狱建于光绪三十年,由日本监狱学家小河滋次郎博士设计规划,建成之后,清政府定名京师模范监狱看,后来清朝亡了,北洋政府继续使用,并且改名“北京监狱”。因为监狱周边地势低洼,容易积水,从地名上您就能看出来,那边以前叫南下洼,随着老城改造,现在这个地名已经消失了。所以,当年设计监狱的时候特意对排水系统进行强化设计,直到90年代末监狱拆除的时候,排水系统接近百年,依然运转良好。这个监狱,最出名的,就是48年的时候,关押、并枪毙了大间谍川岛芳子。


地势低洼,又做了将近100年的监狱,很多人都觉得从风水上来说,这地方阴气可能会比较重,所以我想着二环外,清芷园对面为什么叫开阳里,门口那个桥叫开阳桥,大概就是为了用阳气压压这边的阴气。还有清芷园这个小区的所有楼,为什么都刷成红色,据说也是为了用红色这种正色,压压阴气。


当然这都是道听途说,咱们不宣传封建迷信,您就当故事听。


话说回来,清芷园的这个地理位置还是不错的,二环边,西城区,还有地铁,8万的均价,如果您不信那些传说,自己住还是没问题的。

本文来源:佳爷房谈

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  • 焦点球球

    13世界首富

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    发表于 2016-11-30 16:17:16

    2楼

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  • 易丽

    7金领

    私信

    发表于 2016-11-30 16:25:14

    3楼

    “母们老宣武”

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  • 吃饱了饭的公民

    7金领

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    发表于 2016-11-30 16:26:13

    4楼

    陶然亭边上的龙泉胡同多少钱?

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  • 静心

    7金领

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    发表于 2016-11-30 16:26:33

    5楼

    佳爷是宣武人呀

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  • 乐神

    13世界首富

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    发表于 2016-12-01 10:09:19

    6楼

    不可描述的楼盘~

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