房子坚决不能再买了!不看不知道一看吓一跳

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放荡

9复式楼

私信

发表于 2014-12-01 20:39:42

1楼

房子坚决不能再买了!不看不知道一看吓一跳

发帖者:penghua

发帖时间:2014-11-29 14:46

  房子坚决不能再买了!先买房后出租属于瞎忙活

  不算不知道,一算吓一跳!以北京为例,“租售比”已普遍高于1500。先买房后出租,基本上是在瞎忙活。

  “大虎你最近可是瘦了不少啊,忙啥呢?”师哥小林问道。

  “我有个亲戚‘十一’后来北京了,他打算置业投资。这些天我们净看楼了,昨天,我刚带着他转了北五环路附近的一个房产项目,还不错。”

  “说说啊,什么情况?”

  “二手房,目前的平均成交价是每平米3.2万元,80平米一套的房子,算上税费大约需要260万元。我这亲戚可以一次性拿出130万元交首付款,剩下的找银行贷款。”

  “贷款利息总共有多少啊?”

  “那要看贷款的期限了,”大虎边说边上网搜了个‘房贷计算器’的页面,他继续说道:“你们看,如果是贷20年的话,那全部利息大致为103万元。也就是说,我这亲戚买下那套房子一共需要花130+130+103=363万元。”

  “还有其他方案吗?”小林问道。

  “有啊,第二方案是贷款30年,那样一来贷款利息会高达167万元,而购房的总投入就会达到427万元。”

  “你说你那亲戚买房是为了投资,那这钱投出去了,怎么往回挣啊?”

  “当然是出租啊!”

  “能收到多少租金呢?”

  “我们通过中介公司打听了,那套房子现在大致每个月能租7000元。”

  “哦,一年84,也没多少钱呀。”小林算出了全年的租金数。

  “租金以后可以涨啊!我那亲戚的计划是,房租以后每3年涨个5%左右,这样越往后钱收得就越多了。

  “想得可真美,房租是你说涨就涨得起来的吗?哪个业主不想在原有住户租期满了之后赶紧把房子继续租出去呀?多空置一天得着多大急啊!师傅可是说过一句话——货到地头烂。”小林提醒他道。

  “可那毕竟是房子啊,房屋的租金上涨是普遍现象。”大虎显得理直气壮。

  “得了,你们别斗嘴了,”老李打断了两个徒弟,说道:“我帮你算算吧,看看在每3年涨一次房租,涨幅为5%的情况下,30年下来租金总共能收到多少钱吧。”www.miercn.com

  “一目了然吧!”老李说道:“30年全部的租金收入,理论值约为317万元,还没收回成本呢!”

  看着大虎的一脸惊愕,老李平静地算道:“我们把360个月的全部租金收入取一个中值,会得出每个月的租金平均值为8805元,即年均租金收入为105660元。如果按只贷款20年、即买房子的总投入为363万元计算,在租金能够按一定比例不断提高的前提下,30年平均算下来,每年的租金收益率仅为2.9%!”

  “才2.9%,简直是瞎忙活啊!”

  老李继续解释道:判断房产用于出租是否划算,一定要看‘租售比’——即月租金水平与房屋总价的比值。我们将‘租售比’和租金收益率一起看就能说清问题了。比如你亲戚看中的那套房产,目前的租售比高达1:518(贷款20年)或1:610(贷款30年)。

  租售比在1:518时,租金的年平均收益率连3%都到不了,至于在租售比为1:610的情况下租金的年收益率能有多低,我就甭算了,省得刺激你。

  上帝啊!真是不看不知道,一看吓一跳!难怪现在早就有人预言,说中国10年后最便宜的是房子,看来这并不是空穴来风。就这样的事态发展,笔者相信,10年后中国最便宜的是房子并非空谈!

  无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。

  兴业银行首席经济学家鲁政委表示,过去15年那样房地产价格高速上涨同时投资也快速增长的黄金时期已经结束了。不过,不涨并不意味着下跌。

  其表示,据个人判断,在未来几年里比如说一到两三年的时间里房价不会马上下跌。

  从房价的上涨来说,在过去的15年里从1998年开始一直到2013年,差不多15年的时间里房价一直在比较快速地持续上涨。

15年就是一代年轻人的老去,从2012年开始如果说以16岁-60岁统计,中国的劳动人口已经开始出现下降。

  从这个意义上讲,真正未来能够被城镇化的人口相对于上一拨的婴儿潮时期来说,其实已经开始在走下坡路。

  康宏中国首席经济学家杨晨也表示,目前不论是从刚需上来讲,还是基于地方财政收紧的局面,都不支撑房价下跌。

  杨晨认为,此前一些地方的楼市“限贷”是很不公平的做法,不加区别的一刀切误伤了很多刚需购房者;另外,我们不得不面对一个事实:房地产市场的低迷会影响整个国民经济健康发展。

  渣打银行的经济学家在最近的评论中说:“对房地产部门而言,最糟糕的情况也许还没结束,但我们未发现有迹象表明,情况会突然恶化到‘降价大甩卖’的程度。”www.miercn.com

事实上,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

2014年对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上的部分,视为奢侈性住宅消费,每年按市场评估价征收1%-3%的房产税,且没有减除额;

  家庭第三套住宅,每年征收4%-5%的房产税,且没有减除额;转自米尔军情网 http://www.miercn.com

  家庭第四套及以上住宅,每年征收10%的房产税,且没有减除额;

  取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;

  所有商业房产,每年均按租金收入的12%缴交房产税,财政部、国家税务总局另有规定的除外。

  家庭仅有的一套自住住宅,免征房产税。

20141231日以前,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;

20141231日以前,全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延;

2014年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

  于是,人们终于懂了:十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

  说十年后房子便宜,是相对人均收入而言的,比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元,而十年后人均月收入是1万元时,房屋均价可能是每平方12000元,相对而言,房屋的价格当然比现在便宜多了,因此,现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值,还会严重贬值!

  对比古今中外房价,中国现在的房价处在房价最高时期,以目前的房价,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,这个代价是非常高的。

  房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

  中国已经实施了十几年的“土地财政”政策,随着“地王”时代的结束,“卖地财政”越来越难以为继,政府部门开始转变思路,将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变,也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入,这无疑会增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作为家庭财富的吸引力。

  那些目前全国经济发达的地区,持续吸引外来人口流入,是促使房价不断走高的主要因素之一。米尔网 www.miercn.com

  但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移,经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。

2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头,预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势,人口的负增长当然会导致房屋需求减少,进而促使房价下降。

  中国已经实行30余年的计划生育政策是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“钢需”,即“新人”的需要,可是由于国家的计划生育政策,使得“新人”的数量逐年减少。

  事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。米尔军事论坛 bbs.miercn.com

  目前的社会中坚是60后、70后的这批人,这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的,市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人,这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房。

  而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”,十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平。

  请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈!

  十年后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院(“独一代”以一对四,无力照顾这些老人),老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

  鉴于以上所述的原因,房屋将不会成为财富保值增值的手段,那些做了几十年房奴的人等来的将是房屋的贬值,现在高价买房的人换来的很可能是无限的悔恨。



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