【忙碌回迁季 保你住上安心房】拆迁安置房购置注意事项大汇总

浏览(-) 回复(10)
发表新帖 回复楼主

蓝色和玄

11联排别墅 

私信

发表于 2013-05-30 11:33:19

1楼

房屋拆迁的三种补偿形式


房屋拆迁的补偿形式,是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式:

  (一)产权调换形式。产权调换,是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有所有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换,用作对被拆除房屋的补偿,被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

  (二)作价补偿形式。作价补偿,是指拆迁人对被拆除的房屋,按其价值以货币结算方式对被拆迁人给予补偿。

  (三)产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合,是指拆迁人对被拆迁人的补偿人的拆迁补偿中,部分采取产权调换补偿,部分采取作价补偿,当拆迁人与被拆迁人之间就被拆除房屋进行补偿时,以产权调换或作价补偿达成协议后,但在拆迁人和被拆迁人双方或某一方出现困难时,可根据具体情况,双方协商采取产权调换和作价补偿相结合的形式,解决对被拆迁人的补偿问题。




安置房简介安置房所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

 

安置房和回迁房的区别

    所谓回迁房是指,动迁后,把你安置回到原来的地方盖的新房子居住;而安置房则是离开原来动迁的地方,在其它地方安置房子居住。

安置房分类

 

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:

 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

 另一类是因 开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

 

 

 

安置房的优势

1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑

3.政府统建的房屋质量较为稳定;

4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快

更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

1、符合设计规范;

2、每套房屋面积不低于45平方米;

3、要符合国家安全和技术标准,具体说要有房屋验收合格证 ,所有的证照应齐全,从修建到竣工都必须达到安全标准。

拆迁安置房购置注意

购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到 交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式,迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋,可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定,签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性,并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔,最好由专业房产律师进行指导。

 




回复

  • 蓝色和玄

    11联排别墅 

    私信

    发表于 2013-05-30 11:44:19

    2楼

    大连 城市房屋吃钱补偿安置项目及补偿标准

    一、居住房屋补偿安置

    (一)货币补偿

     1、搬迁补助费依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定,一次性支付每户搬迁补助费800元(被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位)。 

    2、安置补助费依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第3款规定,一次性支付每户安置补助费1000元。 

    3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定,被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿,由拆迁人承担。

    (1)电话迁移费200元

    (2)网络迁移费50元

    (3)有线电视迁移费50元

    (4)煤气气源费3000元 

    4、有照房屋产权调换

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十、三十一条规定,实行货币补偿的,根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。拆迁住宅房屋实行货币补偿的,市内区被拆迁房屋市场评估价格低于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的,按最低货币补偿标准补偿;被拆迁房屋市场评估价格高于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的,按市场评估价格补偿。

    拆迁住宅房屋,被拆迁人或房屋承租人每户原住房建筑面积不足规定的拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准的,拆迁人应按增加的建筑面积给予货币补贴。根据2007年4月1日实施的《大连市市内区城市房屋拆迁最低货币补偿标准和房屋建筑面积补贴标准》规定,房屋特、一类区建筑面积每平方米5300元,原建筑面积不足35平方米的,按35平方米计算;房屋二类区建筑面积每平方米4800元,原建筑面积不足40平方米的,按40平方米计算;房屋三类区建筑面积每平方米4300元,原建筑面积不足45平方米的,按45平方米计算;房屋四类区建筑面积每平方米3800元,原建筑面积不足50平方米的,按50平方米计算。增加面积部分的补贴,按照房屋所在类区的房屋拆迁最低货币补偿标准的70%计算。

    随着2008年2月,大连市公布了“新普通商品房标准”,该新标准普遍上调了级地标准:一级地、二级地10000元/平方米;三级地、四级地8000元/平方米;五级地、六级地7000元/平方米;七级地以上6000元/平方。考虑到保护被拆迁人不因拆迁造成居住水平降低的原则,部分地区正在研究采用重置新建商品房价格扣减结构成本差价方法计算补偿金,相信政府会尽快出台政策重新调整房屋拆迁最低货币补偿标准。

     5、公有租赁房屋

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定,拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人选择货币补偿的,租赁关系终止。属于住宅房屋的,货币补偿金的20%支付给被拆迁人,80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人。 

    6、违章建筑和超过批准期限的临时建筑-----不予补偿。 

    7、拆除未超过批准期限的临时建筑补偿金=建筑成本×剩余期限/批准期限同时,依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定,拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑,属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的,使用人要求货币补偿的,拆迁人应按拆迁住宅房屋最低货币补偿标准中房屋四类区补偿标准的50%支付给使用人。

     8、房屋附属物按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。 

    9、装修补偿《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定对居住房屋装修进行补偿,又因为该部分不能计入房屋评估价格中,因此拆迁双方可通过协商给与被拆迁人适当补偿。也可参照《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条规定,按照装修成本乘以年折旧20%计算。

    (二)产权调换

     1、搬迁补助费

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定,一次性支付每户搬迁补助费800元(被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位)。

     2、安置补助费

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第2款规定,实行房屋产权调换的,在协议规定的过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,应支付临时安置补助费,每户每月600元;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。第四十五条规定,实行产权调换,拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采取过渡安置的,应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房屋为多层建筑的,过渡期限不得超过2年;安置房屋为高层建筑的,过渡期限不得超过3年。第四十六条  因拆迁人的责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之月起增加临时安置补助费,超期在1年以内的,每月附加50%;1年以上的,每月附加100%。对周转房的使用人,应当自逾期之月起按每户每月200元支付临时安置补助费。

     3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定,被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿,由拆迁人承担。

    (1)电话迁移费200元

    (2)网络迁移费50元

    (3)有线电视迁移费50元

    (4)煤气气源费3000元 

    4、有照房屋产权调换

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定,实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定,计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格,结清房屋产权调换的差价。按照上述规定,产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。另一种方法:拆一补一,即原房屋面积抵顶调换后房屋面积,由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价,其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定,但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

     5、租赁房屋

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定,  拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人选择房屋产权调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,租赁关系继续保持。 

    6、拆除未超过批准期限的临时建筑

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定,拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑,属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的,拆迁人应按拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准中房屋四类区补贴标准给予妥善安置,使用人需按房价的50%承担安置费用。

     7、无照房屋、房屋附属物、装修参照货币补偿方式执行。

    二、生产经营房屋补偿安置

    (一)货币补偿

     1、有照房屋货币补偿

    根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《城市房屋拆迁估指导意见》等现行的规范房屋拆迁行为的法律文件,经营用房屋拆迁补偿程序上归纳为以下三点:一是拆迁人与被拆迁人协商签订《拆迁补偿安置协议》;二是协商不成的,根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素,双方共同委托有资质的房地产评估机构评估房屋市场价格,以确定房屋补偿价格;三是根据评估价格再行协商或行政裁决。生产经营房屋通常要经过评估程序确定房屋市场价格,但房屋的评估值不能反映被拆迁房屋的全部价值,因此完全依据评估值作为拆迁补偿金是不合理的。该评估价格中不包含装修价格、停产停业损失、无法恢复设备价格等,且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。评估侧重考虑的是被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积因素,所以评估值往往不能被当事人所接受。拆迁人与被拆迁人采取协商途径尽快达成拆迁补偿协议是处理生产经营用房屋拆迁中的最好办法。当然协商应建立在一个合理的补偿金额范畴内,可以选择市场比较法,参考同地区、用途、面积房屋拆迁补偿价格确定,也许可以选择重置法,按同用途市场商品房价扣减土地出让金、结构成本价差并通过剩余使用年限比例综合确定补偿价。

     2、无照房屋货币补偿

    无照房屋应首先排除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,并充分考虑其使用用途。生产营业用房和附属用房不能等价补偿。生产营业用无照房屋与有照房屋属于同一建筑,且用途一致情况下,房屋评估时不做区分,只是注明该房屋中无照面积数值,供拆迁双方协议补偿价格。如果无照房屋是单独建筑,且无法通过规划部门确认为临时建筑时,可参考《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定,按拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋计算补偿金,即货币补偿金的30%支付给被拆迁人,70%支付给房屋承租人。

     3、未超过批准期限的临时建筑按照建筑净值予以补偿,即建筑成本×剩余期限/批准期限。如果该建筑属于生产经营用房屋的,其停产停业损失补偿另行予以考虑。

     4、房屋附属物房屋附属物包括单独的收发室、食堂及水塔、门楼、围墙等建筑物。按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。

     5、装修补偿

    大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条第二款规定,拆迁非住宅房屋(含经批准住宅临时改变用途的),对经房屋产权人同意装修的不动产部分,拆迁人应按房地产评估机构对装修原值的评估价格,进行折旧后对装修人予以补助,年折旧率为20%。依此规定,装修经5年以上将面临没有补偿。拆迁双方对此可以协商,适当给与放宽补偿。 

    6、在职职工生活补助费

    按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定,拆迁生产、经营用房实行产权调换的,在停产、停业期间,按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍,向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。实行货币补偿的,拆迁人一次性支付3个月生活补助费。计算该项补助费时要考虑两个问题,一是职工人数要求以劳动部门登记为准,需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准,无该标准是,区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。

     7、停产、停业损失补偿

    按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法:⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300~400元,由拆迁当事人协商确定;⑵补偿标准按其房屋市场评估金额的百分比,给予一次性损失补偿;⑶补偿标准按特许特许经营剩余期限×利润;⑷按照被拆迁房屋建筑面积×23~25元/平方米?月×合理补偿月份;⑸以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式,但计算该项补偿费时要考虑两个问题,一是利润应以税务机关登记为准,如采用定税的企业,利润不能超过税务局的相关规定。二是合理补偿月份双方协商确定。

     8、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定,被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿,由拆迁人承担。

    (1)电话迁移费200元

    2)网络迁移费50元+必要的材料费

    (3)有线电视迁移费50元+必要的材料费

    (4)煤气气源费3000元 

    9、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用

    按照《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条规定,拆迁非住宅房屋,不提供周转房过渡安置,由拆迁人支付因搬迁发生的运输费和设备安装费,并对无法恢复使用的设备按评估作价予以补偿。常见的可安拆设备有空调、热水器等,现大连没有统一的费用标准,可按照市场专业人工费记取。运输费按实际发生可估算。无法恢复使用的设备拆迁双方可协商确定,如不能达成一致意见,由专业的资产评估师评估作价予以补偿。

    (二)产权调换

     1、有照房屋产权调换

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定,实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定,计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格,结清房屋产权调换的差价。按照上述规定,产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。另一种方法:拆一补一,即原房屋面积抵顶调换后房屋面积,由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价,其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定,但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

     2、租赁房屋

    依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定,  拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人选择房屋产权调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,租赁关系继续保持。

     3、在职职工生活补助费

    按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定,拆迁生产、经营用房实行产权调换的,在停产、停业期间,按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍,向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。计算该项补助费时要考虑三个问题,一是职工人数要求以劳动部门登记为准,需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准,无该标准是,区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。三是补偿月份按实际发生。

     4、停产、停业损失补偿

    按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法:⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300~400元,由拆迁当事人协商确定;⑵按照被拆迁房屋建筑面积×23~25元/平方米?月×合理补偿月份;⑶以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式,但计算该项补偿费时要考虑两个问题,一是利润应以税务机关登记为准,如采用定税的企业,利润不能超过税务局的相关规定。二是补偿月份按实际发生。

     5、无照房屋、未超过批准期限的临时建筑、房屋附属物、装修及电话、网络、有线电视安拆费、煤气设施补偿费、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用参照货币补偿方式执行。




    回复

  • 焦点网友LY1cdX3

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-30 13:44:32

    3楼

    啊啊啊啊啊  到底要不要与安置回迁啊




    回复

  • 曦魅雪魔

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-30 13:44:51

    4楼

    焦点网友LY1cdX3 发表于2013-05-30 13:44:32

    啊啊啊啊啊  到底要不要与安置回迁啊

    高尔基路这几天的回迁




    回复

  • 水云间的鸿

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-30 13:45:28

    5楼

    曦魅雪魔 发表于2013-05-30 13:44:51

    高尔基路这几天的回迁

    我还真格没细看过这些东西




    回复

  • 高枕无悠

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:54:13

    6楼

    最近拆迁户回迁的消息挺多啊




    回复

  • 我是逗比我自豪

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:55:18

    7楼

    高枕无悠 发表于2013-05-31 16:54:13

    最近拆迁户回迁的消息挺多啊

    回迁房质量能过关吗?表示怀疑




    回复

  • 高枕无悠

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:57:22

    8楼

    我是逗比我自豪 发表于2013-05-31 16:55:18

    回迁房质量能过关吗?表示怀疑

    也不能这么说,听说第五郡的回迁房就不错啊




    回复

  • y1然思惗妳

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:58:01

    9楼

    高枕无悠 发表于2013-05-31 16:57:22

    也不能这么说,听说第五郡的回迁房就不错啊

    回迁户其实根本没有话语权,胳膊拧不过大腿




    回复

  • 飞跃无限

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:59:04

    10楼

    y1然思惗妳 发表于2013-05-31 16:58:01

    回迁户其实根本没有话语权,胳膊拧不过大腿

    我家就是回迁,真后悔当初要钱没要房子,现在还得贷款买商品房




    回复

  • 只要你想买什么咱家啥都有

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-05-31 16:59:48

    11楼

    飞跃无限 发表于2013-05-31 16:59:04

    我家就是回迁,真后悔当初要钱没要房子,现在还得贷款买商品房

    如果地产商恶意拆迁,应该去哪投诉?




    回复

回复

请先登录再回复

返回顶部