房产究竟是什么?要不要买房?

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焦点观小岛

9复式楼

私信

发表于 2017-06-26 17:59:11

1楼

今天来和大家讨论一个最基础,其实也是最重要的问题:房产究竟是什么?要不要买房?怎么买?


这个问题是大家最关心的,其实也是最难的,就像1+1=2最难证明一样,我就是要写一篇来论证这个基础问题。这里,楼主不管各种文章,各种书,各种经济学理论怎么说,只是以我为主自说自话。


房产,主要就是两个属性(1)居住属性以及其附加属性,比如落户属性,上学属性。(2)金融属性,首先是作为城市土地资源的一种具现化本身会随着地价涨跌带来一种对赌地价的属性,其次是赚取房租的一种赚取地租的属性。就我眼里,在这两点以外,房产还有另外一个属性,“信用载体”属性,但是这个也许以后我会单开一篇讨论,与本文讨论无关了。


这样的话,根据房产的属性,我对购买房产的行为进行一个归类:

1、消费行为

2、投资行为

3、投机行为


首先,可能很多人奇怪,大家不是天天讨论房产投资吗?为啥消费行为排在首位?这很简单,全世界几十亿人,中国十几亿人,大多数人买房子,不管初次购买居住,改善型居住,学区房购买,其实首先都是一种消费,也就是说买房付出对价本身是为了得到其居住属性。我们不能以偏概全,不是哪个城市都是京沪深,其实大家买房首先还是满足自己的居住以及其附属需求,也就是说消费型购房,这也是地球上有房产这个东西的本质。


其次,我本篇文章最重点就要区分购买房产的投资行为和投机行为。理性投资才是投资的本质,非理性投资是为投机。这里楼主要现身说法,什么叫投资性购房?购买有合理性房租收益的房产,这种行为是投资性购房。什么叫合理性房租收益呢?

(1)一定要年租金收益大于长期存款利率,这里是指5年期存款利率,因为收益都不如存款的一种长期化并且难以变现的投资行为,不会被认为是理性投资。(2)我们最理性的投资方法是购买年租金收益大于长期房贷利率的房产,因为合理的贷款利率是要低于社会平均投资收益的,否则整个经济运行都会被高利率拖垮,因为收益不足以支付利息,会发生金融系统性危机。房租超过长期贷款利率,实际上才能有机会追上社会平均投资收益。


其实,投机以外的投资只有一种:价值投资。17、18年前,楼主最开始在上海买房的时候,一套虹口区30多平方的超小户型二手房,卖价在10万水平,月租金差不多能到800-900元,这样算下来,这套房子有10%以上的年租金回报率,在我们看不清地价变动的时候,优先赚取我们能看到的地租属性,这是一种正确无比的投资出发点。我从来不是误入楼市,最开始入市那一天,我就看到里面很出色的回报率。


在2010年之前,我一直都是恪守基本价值投资逻辑,实际上,曾经我在北京买房也能轻松实现5%的年租金收益率的。但是2010之后,作为一个多年的观察家,我觉得自己一直在如履薄冰看待这个市场。即使几次遇到楼市狂欢,但是我的心里没有大家想象中那么兴奋,暂时取得一些资产纸面增值而已,这个过程中,出租回报率一降再降。


大家心里很清楚,这个时候,我们已经偏离了投资的本意,我们其实日常收益已经不能覆盖资金成本,房租本身也远不能追上社会平均投资回报率,我们已经进入一个投机市场,只要是投机,那就有涨潮退潮,最终的价格中枢,还是会向价值投资的价位回归。这里我要驳斥一个泛滥的观点:房价上涨会带动房租上涨。这句似是而非的话,经不起推敲,决定房租的首要是供需比其次是平均工资也就是租客承受能力。就业集中地区,比如徐家汇,比如金融街,肯定是供需比对租客不利的,但是,影响更大的还是工资,一个月收入8000的人,绝不会租住一套月租金7000的房子,他会宁肯沿着地铁线跑远13站,去租一套月租金4500的房子,否则他就无法生存,租房需求的刚性程度,自古至今从未高于吃饭过,以后也不会。房价上涨,只能客观上导致该区域房东有集体涨租的动机,但是能否涨租,涨幅如何,仍然决定于供需比和目标租客的收入,从来没有商家想涨价就一定能成功的道理,大家一定要明白。


说了这么多,我就是要让大家从根本上明白投资和投机的区别,也要明白,2010年之后,尤其是2012年之后,京沪深的楼市根本就不再存在价值投资的基础了,大家就是进入搏大小的投机模式,而且是杠杆率却来越高的搏大小模式,其实这个模式翻译过来,和借钱赌博何其相似。即使有房产这个实物在那里,但是这个实物的真实价值也仅仅能够按照价值投资的算法大致得出,其它部分就是对地价升值的一种赌博。有赌,就有输赢,不会有永远赢的赌徒。大家且行且珍惜,我们每一次加杠杆,都可能是将脖子上的绞索又加紧了一环,什么时候解套离开赌局,还是要自行判断。


我的意见是,输不起的,不要再进来了,甚至要尽早离开;有一定资本的,也要仔细想一想,将家庭85%以上的总资产配置在这个赌桌上的必要性。

现在还想进来买的,尤其是买学区房的,我的意见是,不要再有保值增值的念想。现在这个时候,买房,尤其是高溢价学区房,就只能是一种消费行为。能否承受这个进场费400万以上的高消费门类,大家仔细掂量吧,能承受的,为了孩子继续吧,不能承受的,功夫放在课外,现在学校真的不教什么东西,关于教育趋势我以后再说,但是,真的是这句话,功夫都在课外。


我说一下现在的出租回报率,北京小南庄社区,学区属性、就业密集、交通方便,房价11万,一套64平两居室租金要价6800元,出租回报率1.16%;南湖东园,就业密集区,房价6.5万,一套85平两居租金要价6500元,出租回报率1.4%。现在5年期存款利率都是至少2.75%,贷款利率和理财利率至少在5%水平,在这个时候,买出租回报率如此低的房子,跟我说投资我是不信的,投机就是投机,一定要承担投机的风险。

要有投机不成功变成消费的觉悟,如果没有这个消费能力,那更不应该贷款进场,借贷买爱马仕从来都不是个正确的消费观。收益率更低的学区房,更加是消费属性为主,投资属性全无,投机分子一大把。


一提起房价已经高到天际线的京沪深,总有人说,纽约房价更贵,确实啊,纽约房价更贵,但是纽约有天价租金支撑啊,那么贵的房价,纽约的出租回报率也在接近5%很坚挺,而且他们的贷款利率才2%出头,即使加上1%的房产税,我们不要和纽约比房价了,我们的溢价率比纽约大多了。


结论

1、有买房作为消费的能力和觉悟的,大胆去买。

2、想买房投资的,如此低的收益率的投资品,我下不去手,至于所谓租金上涨预期,我已经看了快20年市场了,没看到租金收益率任何上涨的希望,说白了,社会收入增长速度根本不足以支撑租金快速上涨。

3、看了以上文字,认识到现在买房是投机的,请您慎重,买房绝对不是船小好掉头的行为,现在变现速度要在4个月以上大概率超过半年;如此低的变现能力,还想加杠杆进入投机的人,我只能佩服您的勇气。

4、学区房,需求仍然庞大,但是扪心自问,大家有那么刚的刚需吗?且看看市场吧,不要太着急,不要被投机者所裹挟,在能力范围内晚一点入市,也许您会发现不一样的天空。


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  • 金马首木门

    5通间公寓

    私信

    发表于 2017-07-04 15:19:51

    2楼

    如果租的房子可以长期居住,还是租房比较合适的

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  • 泡泡总

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-01 10:06:52

    3楼

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