福州地铁房:升值潜力见顶?

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发表于 2015-11-18 11:57:07

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福州地铁1号线南段将于今年12月31日前试运行的消息,在福州楼市引起波澜。近期,闽侯等福州较偏远区域楼市有关地铁概念的营销活动再次热络起来。但在业内人士看来,就目前而言,地铁房的增值预期已经很难成为吸引购房者入市的卖点。

图为福州地铁1号线沿线某在售楼盘。王旺旺 摄

  增值效应
  公开资料显示,福州地铁1号线为定位为城市南-北方向的基本骨干线,线路北起新店北部象峰站,经福州火车站、八一七路商业街、白湖亭客运站等福州商业热点区域和大型客流集散点,止于福州火车南站。2009年福州地铁1号线开工建设,对沿线土地价值的拉动作用立竿见影:2010年12月福州举行国有建设用地拍卖会,靠近地铁1号线北边起点的秀峰路地块、原市联合收割机厂及周边地块、原福州汽车南站地块都遭到房企追捧,三幅地块最终售出16.47亿元的高价,其中原市联合收割机厂及周边地块经过56轮竞价,溢价率达到132%,其9429元/平方米的楼面价也创造了该区域地价新高。
  与此同时,福州地铁1号线沿路的各大楼盘纷纷主打地铁房概念,如位于仓山区则徐大道旁的万科金域华府就曾打出“黄金地铁边的升值物业”的广告,连位于五四北观音山景区的别墅项目——“北纬25N.安妮女王”也打出“距未来地铁象山站仅0.1公里”的宣传文案。
  在福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀看来,当时地铁房的概念对拉抬楼盘价格和销量都有积极作用:一方面,当时金山片区的房价也已经实现翻番,住宅市场当时还有大量的投资客;另一方面,地铁房对当时的福州楼市还是比较新奇的概念,市场上充斥着大量地铁开通将拉高房价的消息,因此地铁房的投资前景是被看好的。“2011年前后,主打地铁房的楼盘价格其实已经不低了,比如位于城门一带的“领秀新城”的均价都已经过万,这也说明当时地铁房受到市场追捧,但当时福州市区还有住宅限购政策,因此地铁房的投资需求其实是被压抑的。”
  潜力已尽?
  关于如何界定地铁房,业界只有一个模糊的标准,一般来说,距离地铁口500米以内的房源才能算“正地铁房”,800米以内的房屋叫“准地铁房”,1000米左右范围的房屋只能叫“近地铁房”。但近两年,福州尤其是郊区的地铁房炒作逐渐泛滥,以闽侯高新区某在售新盘为例,推介信息上声称该楼盘靠近地铁三号线站口,但对具体的车站名称却含糊其辞。“有没有地铁规划,对想要购买福州靠外围楼盘的购房者来说,是一个比较关键的因素,但购房者看中的是地铁带来的便利交通,而不是地铁带来的增值效应。”
  事实上,突出地铁概念已经成为福州外围楼盘的“偏爱”,如今市区有很多地铁房反而对炒作地铁房概念“不屑一顾”。根据搜房网房统计,目前沿福州地铁1号线分布的新盘并不多,在售、待售的楼盘共有8个,分别为:三盛国际公园、阳光城大都会、三盛国际公园香樟林、印象西湖、保利天悦、滨海橙里、美伦学府雅居和三迪南站1品。尽管福州1号线地铁年末试运在即,但记者搜罗上述楼盘的推介信息,发现有关地铁的信息并不多,这些楼盘对地铁开通带来的利好显得颇为冷淡。
  对此,福州大学房地产研究所所长王阿忠认为,地铁建设对沿线楼盘的价值虽然有加持作用,但这种加持具有时间差异。“比如说地铁规划刚出台的时候,市场预期会使土地和楼盘增值,但当这种升值预期在价格上实现后,地铁就不能再次成为卖点。”
  王阿忠的观点得到不少业内人士的认可。黄奇耀也认为,福州地铁1号线规划出台已经五年多,早已被开发商大肆炒作,“房价该涨的部分早就涨了”,如今地铁带给房价的红利已经透支,加上市中心的楼盘主打的卖点从来不是交通便利,因此现阶段这些楼盘才会不热衷于炒作地铁概念。

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