深入谈:房价的“牛肉”到底在哪?

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無心。

8大平层

私信

发表于 2014-10-10 15:29:33

1楼

最近救市风潮再兴,政策跟随时代的巨轮也在不断转变。从“认房不认贷”到如今“认贷不认房”,反反复复的变化时刻牵动着购房者的心。

本次话题就2014年9月30日央行发布的新政——《住房金融通知》展开讨论。


我们从一个小故事展开话题:

1984年,温迪汉堡推出针对麦当劳缺斤短两的电视广告,在广告中,老太太盯着一个巨大的汉堡包,充满喜悦,但是当拿开汉堡包上层的面饼时,发现里面只有很小的牛肉饼。她左看右看,生气地大喊Where’s the beef?!  



这个故事的意义何在?

别着急,往下看。对于央行发布关于住房金融的《通知》,我想说几点。首先,从表面上看,放松房贷这一做法毫无疑问是为了“救市”支持房价。不过,在激动兴奋的同时,不知大家是否察觉到,央行并没有注入资金的实质内容,而只是给人们美好的“表象”(即书面通知)。不少精明的人一眼就看出,给出所谓的7折利率,其实很难实现。捅破了这层纸后,这一“认贷不认房”措施的目的就显而易见了——哄刚需族买房。在这时,请不要心急,请不要一时激动抓起首付就去买房,何不像老太太一样,喊一声Where’s  the beef ?


什么意思?

我们买来汉堡,首先看到的是它的外观,主要是面包,但是决定一个汉堡实际价值的无非是其“内涵”,也就是里面的馅——牛肉(beef)。问题就来了,不是挖掘机哪家强,而是关房子什么事?资金就是房价的牛肉啊!试想想,房子就是汉堡表面上看到的面包,资金就是里面的牛肉饼,如果没有资金推动,房子也只是一个空壳,只是租金收益的一个反映。市场资金匮乏时,房租自然低,市场资金泛滥,房价将会达到租金的数十倍。翻来覆去滚动,你觉得自己看房的时候还是单纯地看“这房怎么样好不好”?NO!你看的是房子的价格资金,也就是牛肉。



央行一直在进行宏观调控,可是到了今年,怕是调控不下去了,各种难以控制的场面,什么弃房断供等等让银行业大量资金无法回收,资金流开始受到越来越明显的影响。银行业自身的资金链问题暴露,加之余额宝这样互联网货币基金的迅猛发展。货币基金通过在银行高息存钱,吞噬银行的存贷款利差。在货币基金火爆时,银行高息揽储的利率甚至超过房贷利率。即使银行有再多的钱,也不能做赔本生意,因此直接断掉大部分房贷。银行在基本停止房地产贷款后,封掉主要资金流出领域之一,自身的资金状况相对缓和。但是,房贷缩减的直接结果是大部分人无力全款买房,房屋销售量急剧减少,房地产业资金状况急剧恶化。最后还有美元供应减少,中国资金紧张的国际环境。


要知道大部分地方政府的运转主要依靠房地产收入,包括卖地收入和各种房地产税。由于资金短缺,房地产相关收入急剧减少,导致地方政府收入剧减。绝大多数地方政府早已经负债累累,再也借不到钱。病急乱投医,政府将放开限购作为最后一根稻草,希望能够扭转局势。但是,房地产的牛肉是资金,在没有资金的情况下,放开限购的结果是成交不仅没有增长;反而随着资金更紧张、美元指数上涨,成交量更是大幅减少。随后,地方政府对银行喊话,要求银行放开房贷。但是,银行自身很清楚房贷的情况,不论地方政府进行喊话,还是进行所谓的行政要求,都对地方政府置之不理,很少发放房贷。


金九银十,一方面是为了安抚政府,一方面是想趁机吸引最后一波买房者,央行发出《通知》,要求银行对房贷进行松绑,支持房地产的销售。这通知表面上真的做的完美无瑕,像是央行要伸手接济,说要发钱给房贷。这也在短期内让一些人开始非常兴奋,积极花钱去买房。但真涉及到房贷的具体办理,需要真的面对汉堡里的牛肉时,才会发现根本没有真正的牛肉。那么问题又来了,不是你该不该读布鲁弗莱,而是央行这个做法目的何在?


《通知》实际上支持买房者将牛肉归还银行。为什么这么说,我们详细分析一下,《通知》里明确,完全归还了房贷的人,再贷款买房的时候被认作首套房。假设我相信这样的政策,先归还了房贷,也就是从房贷户变成完全全款买房的自有住房。这种情况可以总结为,《通知》不仅仅自身没有牛肉,不明确给人们贷款的钱从哪里来,而且还从买房人手里哄骗牛肉,也就是促使人们把钱归还给银行。

要清楚,人们归还贷款,对于银行业具有显著的好处:一是提高银行业的资金水平,尤其是货币基金的高息存款成为普遍现象后,利率过低、期限过长的房贷已经严重挤压银行的资金状况和利润水平。而人们的提前还款,对缓解银行的资金压力具有明显好处;二是银行业更加灵活。从《通知》的顺序可以看出,当人们提前还款、不再欠银行债务后,再申请贷款的时候,才能够算首套。当人们还款后,银行最初在资金极为充裕情况下进行的被动贷款消除。人们再要求贷款的时候,银行可以根据自身的情况,决定是否发放房贷。即使银行不愿意发放房贷,也可以额度较紧张为理由,让申请贷款的人排队等待,但是一直借不到钱。当买房者支付购房首付之后,成交量表现在官方数据上,房地产商获得首付资金之后,能够坚持更长的时间,地方也能够获得房地产税收。但是,如果买房人长期申请不到房贷,结果不仅拿不到房,还可能因为违约而失去首付。

所以,《通知》的实质是通过所谓的利好消息,是实质上对银行利好,并忽悠想买房的你入套的办法。




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  • explosive 灵感

    8大平层

    私信

    发表于 2014-10-10 15:30:15

    2楼

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  • 苟延残喘

    9复式楼

    私信

    发表于 2014-10-11 12:05:55

    3楼

    袋里五毛的傻瓜才这样想。

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  • 10叠拼别墅

    私信

    发表于 2014-10-13 15:20:02

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