买房,就是买一个城市的股票!

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发表于 2017-08-30 10:57:28

1楼

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买房就是买一个城市的股票


很多人谈论了许多关于房地产的种种,但是对于房子而言,最根本的就是城市的一部分,虽然很小却和城市脱离不开关系。


所以你买房,某种程度上就是买这个城市的股票。若一个城市品质不错、趋势不错,那么这个城市的股票就会一直涨,虽然会受大盘也好、政策也好的各种影响,但是股票的价格归根到底还是决定于整个城市的基本面。


而且买房和炒股一样,最后亏的最多的不是那些长线自用持有的,也不是短线炒作投机者,基本上是那些以为自己很懂的短线操盘手,觉得自己翻云覆雨指点江山,最后算下来亏的最厉害。


为什么北上广深的房价一直再涨,其实某种程度上是大部分的人看好这四个城市,而且是持续的看好这四个城市,从股票逻辑来说就是有很多接盘手,拥有那么多的托底,所以房价也是比较稳定的。


当然因为预期不同,价格和价值会存在一定程度的偏差,但是这不妨碍价格本身是否合理,房价有的时候和股票一样,存在就是合理的。


用最极致的比喻就是:只要泡沫不破灭,那么任何时候的泡沫都是合理的。


2


两个维度决定房子的价值


房子价值的维度,本质上和投资的维度是一样的。


哪两个维度,房子价格最基本的面就看供需,一套房子有多少人在抢,需要的人越多那么房子的价格就越得到保证,抢的人越多那么房子的价格也就越稳定。


但是最后的价格判定,其实是来自于这群人里出价最高的那个,所以一个城市他愿意买房的人很多,而且这群人整体的购买力都很强,那么房价也就会越高。


所以判断价格走势其实很可以很简化成两条思路,第一个就是看人口基数以及外来人口踊跃度,户籍人口相对恒定,但是如果有持续的外围人口涌入那么房子的价格攀升就会比较坚挺。


而购买力其实可以简单的看一个数据就可以了:产业,因为房价最后决定的是出价最高的那个人,所以看什么城市平均可支配收入这样的数据没有意义,只要看这个产业群里高管能够拿到多少工资就可以了,这个维度的数据可以判定房价标准。

3


投资最赚钱的其实是投人


因为我一直做投资,投过很多很多东西,房子、股票、初创型企业等等,发现投资最赚钱的其实是投人。


这也是为什么他坚持做天使轮的投资,这个阶段的企业可能商业模式都不是很清晰,甚至还没找到一条坚定的道路,但愿意投资可能就是看准了创始人和团队。


一个好的创业者未来不一定可以改变世界,但一定可以改变自己,包括自己成立的企业。他投的最好一个项目,最后收益率是一千倍,时间是2年,这样的盈利可能是买任何东西都换不来的。


哪怕我投了100个项目里只成了这一个,这个营收也是十倍,秒杀其他投资品。


所以他和我说了一句看似有点虚,但是确实很有道理的话,就是最好的投资就是投资自己,所以他的买房逻辑也很简单,就是离自己公司近或者自己活动区域近,目的就是为了节约时间。


而节约时间就是对自己最大的投资。

4


创业团队的投后管理很重要,

房子的物业管理也同样重要


做投资之后,发现简单的给钱是不行的,或者说孵化不出一只优秀的基金。对于创业团队投后的帮助和管理一来建立自己的品牌,二来也是帮助对方成功提升概率。


所以我买房,那么多开发商吹嘘自己的品牌,我从来不听的,我就看一点,这个项目的物业团队是不是自己的,如果不是自己的,那么这个开发商也就没啥品牌,这个项目也就不咋地。


就是这么简单粗暴,没办法投资人的时间太宝贵了,大概率上总是没错的。


而且我发现,一个好的物业团队对于房子的保值是很有好处的。房产的价值一个是土地价值,一个是房子的价值。土地价值恒定存在,而房屋本身如果折旧的少,损坏的少,那么某种程度上也是提升房子价值的一个重要标准。


另外对于我们投资的投资人来说,说的世俗一点只要团队能够融到下一轮的资,那么某种程度上对我来说就是盈利了,卖房子也是这样。在下一次买卖其实也和下一次融资一样,有人帮你包装的好一点总归没错喽,说不定还能做出一个好价钱,物业公司就是那个帮你包装的那个人。


5


创业者把钱花在哪里很重要,

买房也是如此


说实话投资完了之后不可能跟团队跟的很密切,我们唯一关注的是他们融到钱之后都花在哪里,我不太关心公司流水以及营收,因为这里面确实研究起来太累。


但是在哪里花钱很大程度上可以看出团队在坚定的走哪条路,而这也决定了公司能否进入快车道。


所以对于买房来说也是,有一个小窍门对于地段是否值钱,你不要看开发商在卖哪些项目,因为这些都是他们要卖的东西,不好的也说好,你要看他们自己买了哪些地方舍不得卖的。


说实话开发商自己在这个行业里这么久,精的跟猴子一样,他们舍不得卖的就一定是好地方。


比如说上海,我们最简单的来看所有的房企都把自己的总部买在了什么地方,首先浦东一家都没有,这就是信号,全部开发商都在浦西设置总部。


这就说明开发商自己更加看好浦西,而且绝大部分都在西边,普陀和虹桥的最多。


你说他们把家都按在上海的这些位置,你说这些地段能差么。


所以我就把房子放在上海的西边,他们都用脚投票了,跟着走准没错。


当然如果我们的城市没有开发商总部怎么办,一样啊你可以看各种投资机构金融机构都把总部买在什么地方,这些人最在乎投入产出比了,他们能留得住的地方,就一定是值钱的地方。


————————


以上就是这位朋友和我分享的一些买房理念,都是特别有血有肉的观点,没有什么套路都特别实在。你说这些理论一定正确么,确实不是,很多观点都很主观,都很个人意向,但是确实能把很多复杂的问题简单化。


做投资最强需要的逻辑就是抽丝剥茧,把各种无关的因素剔除掉,然后为自己做最正确的决定,这种模式并不一定完全正确,但是相比较你深入研究来说也不一定不靠谱。


房地产这个行业被太多大咖大神故弄玄虚弄得很玄乎,其实他也是一个商品,一些最基本的逻辑同样成立,只是因为干扰项太多,所以大家会忽略焦点。


学会抽丝剥茧,学会剔除无关要素,其实这行也没啥复杂的。


建议大家多和投资人、投资机构聊聊天,他们看过了各行各业,早就在心中总结出了最好的投资范本逻辑,而这个逻辑好用到任何一个行业,包括房地产。


我们需要对世界有更加深刻的认知;


因为这是一个越来越动荡的世界;


没有一种商业模式是长存的;

 

没有一种竞争力是永恒的;

 

没有一种资产是稳固的;


这是一股从未有过的革命浪潮


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房产与股票投资,谁更容易判断? 


文 / 薛云奎

买房子容易还是买股票容易?

在中国,投资的方向要么是买房子,要么买股票,那么,究竟是投资房产更容易,还是投资股票更容易呢?


买房子是买的一项资产,无论它可以使用多少年,它都是有限生命的。而买股票则不然。股票是投资于企业,无论企业的寿命长短,我们都假设它可以存续千年万年,不然,会计就无法计量一家企业资产的价值。所以,房产是有限期的,而股票则是无限期的。在这个意义上,判断一座房产的有效使用期限要比判断一家企业的有效生命年限更容易。


房产价格取决于什么?


房产的价格决定于这套房子在未来有效使用期限内它的租金收入的折现。


比方说在上海,目前在市区一套象样的房子价格在1000万,而每月的租金却只有2万,一年的租金收入24万。如果说1000万的资金按5%的利率计算的话,一年的利息就应当是50万,而这套房子的租金收入却只有24万,很显然,这套房子的价格就有可能被高估了。这就是我们通常所说的房价泡沫。


那么,为什么还有这么多人相信房价泡沫,这么高的价格还要为之前赴后继呢?


原因只有一个,投资人会猜测它在未来所可能产生的租金收入要远远高于目前的每个月2万。比方说5年以后的租金就变成了每个月5万,或者说10年以后的租金就变成了每个月10万。


这种对未来租金收入大幅度增长的预期就推高了当前的房价。但无论如何,一套房子的价格与它所可能产生的未来租金收入之间必然存在某种内在的逻辑关系。没有这种逻辑关系,或者这种逻辑关系已不复存在,那么,这样的房产市场很快就会崩盘。

股票价格取决于什么?

股票的价格决定于它所代表的企业在未来所可能产生的现金净流入的折现。所谓现金净流入也就是企业“买”所花费的现金支出与“卖”所取得的现金收入之间的差额。差额为正,就是正的现金净流入,差额为负,就是负的现金净流入。

这就有如房子的租金收入一样。唯一不同的就是在通常情况下,房子的租金收入都为正,而企业的现金净流入则有可能为负,也就是我们通常所说的企业亏损。当然,房子的租金收入通常固定或稳定的,至少想象空间有限。而企业的现金净流入则不确定,想象空间要大很多。相比较之下,由于企业现金净流入具有高度的不确定性。所以,投资股票要远比股资房产复杂得多。


但是,如果我们能够预测未来政治、经济发展趋势及其对商业的影响,如果我们能够分析一家公司未来的成长潜力,如果我们能够信任管理层的道德与才华,如果我们能够准确的预测公司未来的现金净流入,……,那么,投资企业的风险又会被大大的降低。要把这一系列的如果变成现实,需要渊博的知识和人生阅历。所以,投资股票要远比投资房产复杂得多。如果你在知识的层面上还没有准备好,建议你还是远离股市比较安全。


股票的价格取决于它所代表的企业在未来能够赚取多少利润?预测的准确性决定了公司估值的准确性。当我们把利润作为公司的产出来衡量公司股票的价格时,我们所建立的估值模型就是通常所说的市盈率。所谓市盈率的倍数,也就是指的目前这家公司的价格是它当前年度利润的多少倍?


如苹果公司,目前的市场价值是8000亿美元,而它每年的税后净利润是500亿美元,那么,它的市盈率倍数也就是16倍。


一家公司的产出除了税后净利润之外,还有其他许多衡量指标,如一家公司经营活动所能够产生的现金净流入,有学者认为现金净流入指标比净利润更干脆,原因在于利润还有可能通过会计的方法被操控,而现金则很难被操控。当然,也有学者采用公司分配的现金股利作为估值的依据,或者公司正常利润之外的超常盈利能力作为估值的依据,但无论采用什么估值模型,关键都离不开对公司产出预测的准确性。如果不能准确的预测公司在未来较长时期,比如说10年以上的产出,那么,我们便很难对公司进行准确的估值。所以,商业分析的目标就在于更加深入的理解一家公司,了解一个行业,解剖一家企业的成长基因,相对准确地预测其未来产出,从而达到准确估值的目的。


除此之外,在公司估值的过程中,通常还会采用折现率。为什么要使用折现率?因为资金是有时间成本的,这个折现率就是资金的成本。巴菲特一般使用无风险利率作为折现率,原因在于他认为在金融市场上随时都可以买到国债,另一个原因也在于他认为之所以要使用折现率,也主要是为了找一种感觉,而并非就真的在决策中当它是一回事。因为5%还是10%的折现率,其实在计算的结果上并不会产生巨大的差异。真正的差异还在于对公司未来增长的预期。


结 论


由此我们发现,对公司估值所采用的方法与模型要远比房产估值更具有多样性和复杂性,这就要求投资者要具有更高程度的专业知识和技能。而财报分析,则是这些专业知识和技能中的重要基础。

我们需要对世界有更加深刻的认知;


因为这是一个越来越动荡的世界;


没有一种商业模式是长存的;

 

没有一种竞争力是永恒的;

 

没有一种资产是稳固的;


这是一股从未有过的革命浪潮

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