楼市三九严寒 房企最后20天以价换量博生机

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发表于 2018-12-13 15:17:26

1楼

作者: 杭州特价房

离2018年结束仅剩20天今年的房地产行业大局将定。

业内研究机构研究统计的2018年111月房地产业销售金额榜单显示碧桂园前11个月的销售金额达66455亿元全行业第一万科销售金额为54223亿元行业第二恒大销售金额为53914亿元排第三融创中国为41631亿元排第四。

与此同时截至今年11月份千亿企业已有25家中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企也已进入千亿俱乐部。此外远洋、蓝光、雅居乐、龙光、祥生等房企的销售额也达800亿元以上如果能在最后一个月冲刺成功它们有可能成为千亿俱乐部的新丁。

鉴于行业排名的无形压力依旧存在当下摆在各家开发商面前的首要任务便是完成年度销售目标以及尽可能地在年底的排行榜上占个好位置。

不过当前正值国内楼市三九严寒之际开发商在最后的冲刺阶段唯有以价换量方能博得一线生机。

楼市寒武纪由于上半年的楼市延续了2017年的余温今年全年市场整体表现并不会太差。目前官方数据仅有截至10月份的统计但从前10月的数据看预计全年楼市的成交金额和成交面积与去年相去不远。

国家统计局披露的数据显示2018年110月全国商品房销售面积1331亿平方米同比增长22增速回落07个百分点商品房销售额1159万亿元增长125增速回落08个百分点。

对比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言预计今年的全年数据与去年相比不会相差太远不过考虑到2017年为房地产销售大年2018年的楼市也算是差强人意。

但是在今年底的市场上许多信号已透露出阵阵寒意。比如存量房市场10月以来遭遇了今年最显著的滑铁卢且僵局仍在持续。有数据显示北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来逐渐下降分别在10月份录得年内低点。

数据显示2018年10月广州市不含南沙、从化中介网签量为4615宗较9月同期5237宗环比下滑119。成交量下滑至年内第二低仅高于春节月3132宗。

深圳10月二手住宅成交量3787套较上月下滑235除今年2月份春节影响成交只有3133套外本月成交量创下近20月以来的最低值市场成交持续低迷。中原领先指数报884环比小幅下滑073二手均价连续三个月下跌。

在上海中原地产研究院发布的《上海二手住宅市场月报10月》则显示上海10月二手房成交11989套环比下跌146价格方面成交均价37288元平方米环比下跌259处于一年来成交均价的最低位同比下跌393。

北京同样不能幸免北京市住建委的数据显示10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套是今年3月份以来的最低位环比上月下降了42再次跌进单月成交万套以内。

存量房市场的冰冻显示出买家的观望氛围空前浓重购买意愿降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏。

一手房市场的疲软从“金九银十”已经显现。根据业内研究机构数据2018年10月百强房企单月业绩较9月环比降低105销售减速较为明显。特别是国庆期间楼市延续了“金九”不温不火的走势市场降温明显。而与去年同期相比百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓从7月581的高位回落至本月的261。

与之相对应的是大多数房企的推货高峰期都在三四季度市场不给力的现实给了房企沉重一击导致不少公司前11月的销售总额与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。

据了解房企一般会在年初确定“内部”和“外部”两个销售目标外部目标会面向市场和投资者进行披露而内部目标通常只是老板给营销部门下达的任务。内部目标一般高于外部目标只有内部目标完成在公司内部才能算是真正完成营销任务。

“我们公司的年度目标很难完成冲刺一把后大概还差100亿元的缺口。”华南一家上市房企营销部门总监难以掩饰内心的焦灼。其作为营销口的负责人之一部门在年底面临着极大压力如果完不成任务整个部门的年终奖将化为泡影。

开发商的年关中国指数研究院数据显示2018年百亿企业演变成五个明显的阵营5000亿元以上、1000亿5000亿元、500亿1000亿元、300亿500亿元、100亿300亿元对应的企业数量分别为3家、13家、24家、27家、77家。

千亿的生存线已经成为共识了它关系到房企融资、拿地、品牌在实际销售中的影响等方面2017年国内千亿房企的个数就已达到16家。

今年初便有人士预言过2018年不出意外的话会出现2124家销售规模突破千亿元的公司2020年千亿房企会超过30家。但目前看来房企规模上的整体跃进已超额完成。因为截至11月底千亿房企就已经达到了25家。

不过即便如此开发商的整体状况难言乐观因为大多数公司的销售增长速度较上年已显著放缓以规模前三强的公司为例2017年平均增长率为53但今年的增长幅度下降严重尤其是万科今年前三季度销售金额同比增长不足一成。

留给房企的时间已经不多。市场上积极推出新盘抑或低价促销的案例越来越多。

比如11月26日晚万科旗下的豪宅项目臻山府采用线上选房模式开盘因定价低于预期使得刚需购房者蜂拥而至该盘半小时就卖出九成11月28日万科星城线上开盘当天晚上去化率近57。据了解万科通过此举实现销售回款数十亿元。

而在更早之前鹭岛厦门更上演了房企“亏本”卖房的戏码。专注高端楼盘开发的中国金茂在厦门的楼盘进行特价销售而销售价格比此前金茂拿地楼面价还低。据了解厦门翔安金茂悦主推7号和8号楼面积从70平方米120平方米目前价格在25000元平方米28000元平方米主推楼盘现场还可优惠。但是根据该项目土地出让信息2017年9月金茂以2091亿元竞得翔安区2017XP08商住地块成交楼面价294507元平方米。这意味着该项目正以“卖一套亏一套”的姿态在去化。

一家总部位于广州的TOP10房企营销部门负责人表示“行业的整体氛围还是偏悲观因此大多数公司都会加速去化回笼资金采取现金为王的策略。年底这一波促销冲刺早在11月已经开始了最后20天应该还会有一些比较特殊的促销案例出现。”

而对于明年的市场目前大多数行业人士持并不乐观的态度有分析人士更预测市场整体成交量将下降10左右。

旭辉董事长林中认为2019年房地产的交易量将保持稳定预计2019年全年销售额能达到12万亿元。价格方面

房价既不会大幅上涨也不会大幅下跌而是整体一个“稳”字。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为未来楼市以“稳”为主虽然不再是经济的“火车头”但仍然是“压舱石”。就整个市场来看应该会在2019年触底回暖具体表现为土地流拍明显减少房企降价促销减少二手房降价明显减少整个市场处于一个成交量和价格相对稳定但并不火热的底部状态。

来源第一财经日报


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