买房不注意 几十万房款就“蒸发”了!

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私信

发表于 2019-04-04 15:13:54

1楼

最近房价消停了,投资圈里可热闹了。


前天又一个P2P口袋网暴雷!大妈们把钱存到了P2P,P2P老总拿这些钱去买了497套房,5辆车,剩下的资金只有170万……?


这是个买房爱好者啊……497套,如果不是批量购买的话,分散在不同区位,看看人家这建仓过程,致富也不是件容易的事啊……!



“土豪都去买房了,你还不出手吗?”


其实最讨厌这样的论调,人家土豪都全款,一般人比得了吗?


不说别的,光贷款的还款形式,就够你琢磨的了。


你知道等额本息和等额本金是什么东西吗?


这两个概念很重要,只要你贷款买房,就绝对绕不开。


房叔有个哥们儿,一喝高了就叨叨,早年买房,听信了置业顾问妹妹的花言巧语,用了等额本息的还款方式,就感觉自己吃了很大的亏。


真的有猫腻儿吗?


等额本息和等额本金的区别


简单说,等额本息是每月还款的总额(本金+利息)固定;


而等额本金则是每月还的本金固定,利息逐月减少。


等额本息每月还款固定,而等额本金则是一开始还的多,以后越来越少。


我们以贷款20年、金额100万、基准利率4.9%为例,两种方式的还款对比如下:



等额本金,总利息要比等额本息少17.35万!也难怪哥们儿说亏大了。


 等额本金真的更省钱?


表面上看,等额本金比本息少了17万之多,但是开始几年的月供要高出许多啊!


按照每月递减11.34元计算,直到第138期,也就是大约11年以后,等额本金的月供才开始低于等额本息。



也就是说,在过去的11年里,等额本金共支付834305元,等额本息共支付727096元, 对比下,本金多缴约107209元。前11年的压力可想而知。


如果按照等额本息的话,11年后手上比等额本金多了10.7万,但是这笔钱还是银行的,只是晚一些要加上利息还……所以相比其实是公平的。


两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。



所以,最后选哪种还款形式值?


所以这时候就听置业顾问的吧。


从上面的计算过程可以看出,无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率,我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。


只是“等额本金”一开始还的本金会多一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;


而等额本息的设计是,让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。


但是机会成本帮你预留出来了,你可以利用这笔钱做理财,当然,手头钱不宽裕的话,等额本息更是“救命符”一张,而且每人一辈子也就一张……当然,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出。等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。


结论:建议选择等额本息的还款方式。


买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容。


来源:楼市相对论


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