买带租约铺遭毁约 租不出反倒贴管理费

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杀姐姐,唯小骨所爱

9复式楼

私信

发表于 2013-10-15 09:55:11

1楼

       与1至4楼相比,泰康城广场5楼人气冷清,不少商铺空置。
  有关“一铺养三代”的商铺神话近些年不断在广州楼市中炮制,并吸引大量市民投资。但有时候事实并没有愿景中好。
  近三年前,家住海珠区的黄敏(化名)以90 .7万元总价购买越秀区泰康城广场5楼一个带8年租约(8年间月租6300元至约1 .1万元)的16 .59平方米商铺,但不久后就遭遇承租方单方中断租约。小业主称类似业主约有数十人,所购买的商铺均面临租售两难,且在近期遭物管催缴两年多、上万元管理费。
  买带8年租约商铺,仅收到一个月租金
  国庆刚过,越秀区泰康城广场5楼某商铺业主黄敏便收到管理处的催缴管理费通知。从2011年初至今,她的商铺已欠下管理处约1 .9万元的管理费及滞纳金。
  2010年11月,黄敏以90 .7万元购买泰康城广场5楼一16 .59平方米的商铺。在此之前,该商场5楼及6楼均为幸运楼酒家。早在商铺发售前就承租了5楼商铺的大包租客马先生称,大业主投资商梁先生通过拍卖获得幸运楼5楼的场地,并将之间隔成小商铺,马先生租用了其中数十间,租约8年。黄敏向梁先生购买的正是带8年租约的商铺。
  当年梁先生和马先生的搭档李某所签的租赁合同显示,该商铺的租赁时间从2011年1月1日至2019年3月31日,其中前两年租金为6308元/月,此后每年在上一年租金总额上递增10%,至2019年,月租可高达11176元/月。在购买商铺后,马先生和黄敏于2011年1月26日重新签署租赁合同,免租3月,承租时间从2011年5月1日至2019年4月30日,承租年限及租金均保持不变。
  “最初两个月每间铺再转租我可赚一两千元,后来市道不好,很多商家都撤走,我也支撑不下去了”。在2011年4月23日,马先生要求小业主再免当年5月份租金的一半,承诺由6月起全额交租,得到小业主们的同意。小业主们也确实收到了当年6月的租金。但在2011年6月30日,马先生致信其所承租的小业主们,称因市场不景气致招租惨淡,招租100多天都未好转,并从当年7月开始退出,愿将两个月的合同押金作为赔偿。昨日,马先生称其在那次承租中损失了100多万元。
  空置一年多,个别商铺终以50 0元/月租出
  和马先生中断租约后,黄敏曾去找该广场的租售中心,但她称工作人员不予理睬。她接着找管理处让帮招租或放卖,“我对租金也没提要求,但管理处一听是五楼的都不肯收铺,不愿帮忙,直到今年5月才愿意让我们登记,但也没租出去”。她之后在自家楼下中介放租及以100万元左右放售,在商铺门面贴招租及出售广告,但“两年多来有人问过售价,我让他们去现场看了铺满意再和我谈价,结果后来都无音讯”。
  直到今年5月,一名商家愿以500元/月租其商铺做仓库,黄敏的商铺方结束空置,但管理费仍需黄敏负责。
  和黄敏一样,林先生当年亦以5 .5万元/平方米的价格买下五楼带租约的23 .5平方米的商铺。不过,他的商铺至今未能租出去,“每个月还要交25元/平方米,共587.5元/月的管理费”。据悉,不少小业主的商铺仍未租出。
  在今年10月,黄敏及林先生等数十名业主都收到管理费的催缴管理费通知,黄敏两年多来共欠管理处约1.9万元的管理费。近十名业主就此于10月11日向管理处讨要说法,但未果。在次日,黄敏的先生又赴商场抄下5楼空置商铺的业主电话,拟联合起来起诉投资商梁先生。
  就此事,南都记者昨日多次拨打业主提供的梁先生手机号,但截至发稿前无人接听。
  [律师说法]
  可要求退铺V S风险自负?
  黄敏等小业主和投资商梁先生当年所签的《铺位买卖合同》显示为带租约发售。广东广之洲律师事务所律师王美舟认为,此事可追究梁生的责任,“8年租约租金近六七十万,当年小业主看中的就是这个才高价买铺,但后来说好的带租约结果没带”。王美舟认为,小业主买铺是基于高回报率出发,但目前实际上达不到,仅租几个月就中断租约,投资商违反了合同约定,小业主们可以以此解除合同退铺,要求投资商返还房款和利息。
  不过,广东环宇京茂律师事务所主任何培华认为,此事应为“风险自负”。
  “出售时签了合同说明双方对交易是表示合法和认可的,小业主也是算了账以为有钱赚才会买”。何培华认为,小业主在买铺之后又与承租方签了租赁合同,表明已认可这个交易,这样再追究投资方的责任就找不到依据。而就承租方的责任而言,小业主当年和承租方解除时,应要么让其将剩余近八年的租金作为违约金,但目前他们已接受两个月的赔偿金作为违约金,表示也认可这笔合同终止。目前因为市场发生了变化,小业主租不出去商铺想再找承租方也没有依据,“如果市场好,小业主租得比原来租约的租金还高,那是否又该将高出的租金退给承租方呢?”
  [现场探因]
  缘何旺场也有冷丁?
  做为知名精品饰品批发城的泰康城广场,也会有商铺空置两年多?南都记者周末实地探访发现,1到4楼的商铺与5楼的际遇大不相同,即便是6楼,也基本没空置。其商铺大门口,进出客流甚多,1到4楼里狭窄的过道上人来人往,没一间空铺;而五楼的客流却陡地冷清,除了靠近电梯处的商铺有营业外,再朝里则连排商铺玻璃门紧锁,并贴着“旺铺招租”等字样,一些商铺被当做仓库使用。据现场清点,空置的商铺超过20家。对此,泰康城广场租售中心工作人员表示“不方便透露”。而对于5楼小业主反映的种种问题,该广场管理处人员昨日也表示“不清楚”。
  “泰康城广场开发分一期和二期的,一期很早前就卖完了,卖得很好;二期是后来才卖的,五楼就属二期”。满堂红商铺部高级经理郭海波认为,泰康城广场很旺,但二期商铺出售时价钱相对较高,业主期望值因此也较高,加之是后期开发,可能未能及时被商家们所接受,或有其它原因,“比如和经营公司或物管公司产生矛盾,被受到制约封杀”。
  [业界建议]
  先自降租金接受经营方统一管理及招租
  “我猜如果不是被经营公司或管理处封杀,而租金又合理的话,一般情况下泰康城广场不会出现大量空置的情况”。郭海波认为,泰康城广场为批发市场,自身有经营管理公司及物管公司驻场,手头上有也会大批的承租商,“只要租金合适,经营公司肯帮忙的话肯定不会租不出去”。
  郭海波说,这种专业批发市场基本垄断场内所有商铺,中介公司难以介入招租或出售,“如有中介带客去就算成交,事后装修也会被经营方欺负,难以成交”。他建议小业主们和经营公司友好协商,如可以先自降租金,等经营方做旺之后再升租金。


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