传“新国五条”各种避税高招 律师另有解读

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近藤剑

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发表于 2013-03-05 14:11:28

1楼

“新国五条”细则中关于二手房征税的条款引起了广泛的关注。若按照新的税收标准,买卖二手房将增加个税几万甚至几十万。虽然“新国五条”的地方版尚未出炉,但“有才”的网友已经想出了各种避税方法。不过,律师及业内人士均认为这些招数不靠谱,可能为买卖双方造成不必要的损失。

  招数1

  伪造欠债事实

  通过司法判决过户

  买主李先生,卖家张先生。李先生先把房款给张先生,张先生按房款打欠条给李先生,并以房产做抵押。然后,李先生以张先生欠款不还起诉至法院,张先生承认欠款,但无力偿还,愿以房产抵偿。最后,李先生拿着法院判决书去房产中心过户,不论是否限购,都可以过户。

  北京圣运律师事务所律师王优银:在办理房屋过户前,该房产的所有权人仍为原产权人,一旦出现房屋价格上涨,产权人很可能否认双方之间的房屋买卖关系,选择清偿债务后对该房屋进行二次处分,而且这里涉及到房屋抵押,万一该房屋在抵押期间发生毁损等情形,引发纠纷的可能性非常大。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进:对于这种避税方法,出发点可以为公众所理解,但在实际操作过程中却会事与愿违,甚至会引起法律纠纷及相关风险。首先,这一种欠款行为,是一种非真实的借贷行为,不符合相关法律要求。其次,这一种房产交易,在逃避纳税责任的同时,却忽视了相应的监管及法律保护因素。





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  • 近藤剑

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    发表于 2013-03-05 14:12:40

    2楼

    招数2

      双方各自假离婚

      与对方配偶结婚过户

      买主李先生,卖家张先生。第一步,张先生和妻子离婚,准备出售的房产归张先生。第二步,李先生也离婚,房产归李先生(如果有房产的话)。第三步,张先生携房产和李先生的前妻结婚,房产共有。第四步,张先生再次离婚,房产归女方。第五步,张先生和李先生各自复婚。

      北京圣运律师事务所律师王优银:过去的报道中出现过“假结婚”绕开限购政策的情况。如果说房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税,其行为并不违法,但是这里毕竟涉及到几个婚姻关系,关于夫妻个人财产的分割及家庭债务问题极有可能发生纠纷,一旦购房者张先生和李先生的前妻结婚后,一方就财产分割问题反悔,要求分割另外一方名下的其他财产,不但达不到避税目的,还会产生其他纠纷。

      北京美联市场研究部高级经理张磊:这个方法目前看只是存在理论上的可能性,实际操作性不强,不建议一般购房者轻易去尝试这种非常规的方式。





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  • 近藤剑

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    发表于 2013-03-05 14:13:20

    3楼

    近藤剑 发表于2013-03-05 14:12:40

    招数2  双方各自假离婚  与对方配偶结婚过户  买主李先生,卖家张先生。第一步,张先生和妻子离婚,准备出售的房产归张先生。第二步,李先生也离婚,房产归李先生(如果有房产的话)。第三步,张先生携房产和李先生的前妻结婚,房产共有。第四步,张先生再次离婚,房产归女方。第五步,张先生和李先生各自复婚。  北京圣运律师事务所律师王优银:过去的报道中出现过“假结婚”绕开限购政策的情况。如果说房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税,其行为并不违法,但是这里毕竟涉及到几个婚姻关系,关于夫妻个人财产的分割及家庭债务问题极有可能发生纠纷,一旦购房者张先生和李先生的前妻结婚后,一方就财产分割问题反悔,要求分割另外一方名下的其他财产,不但达不到避税目的,还会产生其他纠纷。  北京美联市场研究部高级经理张磊:这个方法目前看只是存在理论上的可能性,实际操作性不强,不建议一般购房者轻易去尝试这种非常规的方式。

    招数3

      卖家离婚房产归一方

      以家庭唯一住房出售

      买主李先生,卖家张先生。张先生先将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售给李先生(还需满5年才能避税)。卖掉之后张先生再复婚。

      北京圣运律师事务所律师王优银:这个方式并不能从根本上达到避税目的,因为“按照20%计征个人所得税”的政策还没有出台细则,目前看来,出售家庭唯一住房的这种情况是否在征税范围之外仍不得而知。跟第二个案例一样,涉及到婚姻关系,发生纠纷的可能性比较大,实践中也很常见。

      伟业我爱我家分析师孔丹:通过离婚再复婚的方式获取免缴个税的优惠理论上是可行的。但是这其中仍然存在很多风险需要注意,万一假婚姻遇到真危机,其中一方则可能人财两空。





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  • 近藤剑

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    发表于 2013-03-05 14:14:46

    4楼

    近藤剑 发表于2013-03-05 14:13:20

    招数3  卖家离婚房产归一方  以家庭唯一住房出售  买主李先生,卖家张先生。张先生先将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售给李先生(还需满5年才能避税)。卖掉之后张先生再复婚。  北京圣运律师事务所律师王优银:这个方式并不能从根本上达到避税目的,因为“按照20%计征个人所得税”的政策还没有出台细则,目前看来,出售家庭唯一住房的这种情况是否在征税范围之外仍不得而知。跟第二个案例一样,涉及到婚姻关系,发生纠纷的可能性比较大,实践中也很常见。  伟业我爱我家分析师孔丹:通过离婚再复婚的方式获取免缴个税的优惠理论上是可行的。但是这其中仍然存在很多风险需要注意,万一假婚姻遇到真危机,其中一方则可能人财两空。

     招数4

      签订阴阳合同

      将成交价格写成原价

      买主李先生,卖家张先生。李先生和张先生签订阴阳合同,以房产原价100万元、实际成交价200万元为例,如按新政计征20%个税,需缴税20万元。如果签订阴阳合同,将成交价格写成100万元,那就不需缴一分钱个税。

      北京圣运律师事务所律师王优银:“阴阳合同”是一种违法行为,极易发生纠纷。一般司法实践中,会以备案合同为准,产生纠纷后会对卖方产生不利后果,且涉嫌偷税。

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:按照现行规定,二手房成交依照政府的指导价格进行。按例子中所说,如果该房产所在区域的最低过户指导价为200万,即使成交价格写成100万,最终仍需以200万作为计税依据;如果该区域最低过户指导价为100万,按此办法可避个税,但同时银行在放款之时最多给予买方70万的支持,而且,在未来该房子出售过程中同样会按照100万的买入价计税。





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  • 近藤剑

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    发表于 2013-03-05 14:15:24

    5楼

    近藤剑 发表于2013-03-05 14:14:46

     招数4  签订阴阳合同  将成交价格写成原价  买主李先生,卖家张先生。李先生和张先生签订阴阳合同,以房产原价100万元、实际成交价200万元为例,如按新政计征20%个税,需缴税20万元。如果签订阴阳合同,将成交价格写成100万元,那就不需缴一分钱个税。  北京圣运律师事务所律师王优银:“阴阳合同”是一种违法行为,极易发生纠纷。一般司法实践中,会以备案合同为准,产生纠纷后会对卖方产生不利后果,且涉嫌偷税。  伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:按照现行规定,二手房成交依照政府的指导价格进行。按例子中所说,如果该房产所在区域的最低过户指导价为200万,即使成交价格写成100万,最终仍需以200万作为计税依据;如果该区域最低过户指导价为100万,按此办法可避个税,但同时银行在放款之时最多给予买方70万的支持,而且,在未来该房子出售过程中同样会按照100万的买入价计税。

    -官方回应

      北京细则将研究应对措施

      相关监管部门负责人昨天接受本报记者采访时表示,北京近期将会出台“新国五条”细则。针对市场上流传的这些五花八门的避税办法,相关监管部门将会研究处理措施。

      “新国五条”细则疑问多

      “新国五条”细则出炉。不过,业内人士普遍认为,“新国五条”细则仍为框架性条款,对于一些具体执行时的细节问题仍存疑问。

      1

      20%政策什么时候执行?

      中国房地产协会秘书长何琦:新政具体执行时间将取决于各地方政府细则的出台时间。

      2

      执行时间划定是按照交件日期计算吗?

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:现在能够体现法律效率的时间节点有两个:网签时间和过户时间。由于网签之后,或因贷款无法顺利通过审批,或因官方办理流程约束,部分网签量无法正常过户,或者过户时间会拖延很长时间。个人认为用网签时间界定执行时间的可能性比较大,这样可以规避其他不确定因素带来的法律纠纷。

      3

      现行1%计征的所得税是否仍旧执行?

      中国房地产协会秘书长何琦:20%差额计税办法将取代现行总额1%的政策,后者将不再执行。

      4

      “能核实房屋原值的”房源如何界定?

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:能核实房屋原值的房源应该就是指有相关合同或者票据,能够证明房产获取时的价值的房源。





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  • 近藤剑

    9复式楼

    私信

    发表于 2013-03-05 14:15:49

    6楼

    近藤剑 发表于2013-03-05 14:15:24

    -官方回应  北京细则将研究应对措施  相关监管部门负责人昨天接受本报记者采访时表示,北京近期将会出台“新国五条”细则。针对市场上流传的这些五花八门的避税办法,相关监管部门将会研究处理措施。  “新国五条”细则疑问多  “新国五条”细则出炉。不过,业内人士普遍认为,“新国五条”细则仍为框架性条款,对于一些具体执行时的细节问题仍存疑问。  1  20%政策什么时候执行?  中国房地产协会秘书长何琦:新政具体执行时间将取决于各地方政府细则的出台时间。  2  执行时间划定是按照交件日期计算吗?  伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:现在能够体现法律效率的时间节点有两个:网签时间和过户时间。由于网签之后,或因贷款无法顺利通过审批,或因官方办理流程约束,部分网签量无法正常过户,或者过户时间会拖延很长时间。个人认为用网签时间界定执行时间的可能性比较大,这样可以规避其他不确定因素带来的法律纠纷。  3  现行1%计征的所得税是否仍旧执行?  中国房地产协会秘书长何琦:20%差额计税办法将取代现行总额1%的政策,后者将不再执行。  4  “能核实房屋原值的”房源如何界定?  伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:能核实房屋原值的房源应该就是指有相关合同或者票据,能够证明房产获取时的价值的房源。

    5

      差额计算是否考虑二手房的装修、维修、物业、贷款成本?

      北京麦田房产市场分析师张叶松:现行差额计算是包括装修维修等成本的,未来情况在细则未出之前不能确定,预计保留原来方式可能性较大。

      6

      对于满5年二手房交易时,是否按转让所得的20%计征?

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税,可见,对于家庭唯一的、且业主持有5年以上的房屋,基本不受政策限制。

      北京麦田房产市场分析师张叶松:现行满5年且是业主唯一住房的可以免个税,未来预计此政策保留可能性较大。

      7

      一年内卖房又买房是否可以抵免个税?

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。

      北京麦田房产市场分析师张叶松:现行政策中只有公房可以这样执行,新政标准还未确定。

      8

      二套房首付比例和利率提高到几成?

      伟业我爱我家市场研究院经理程浩业:“新国五条”细则规定,房价上涨过快的城市需出台相关政策,意味着将执行这个政策的城市承认本地房价上涨过快,因此各地政府的实施情况和力度仍存在不确定性。





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  • 春波

    9复式楼

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    发表于 2013-03-05 14:20:35

    7楼





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  • 星月

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    发表于 2013-03-05 14:20:45

    8楼

    你看吧,真是上有政策,下游对此




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  • 焦点网友L683Lgc

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    发表于 2013-03-05 14:21:05

    9楼

    春波 发表于2013-03-05 14:20:35

    还不错




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  • й淡然ю

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    发表于 2013-03-05 14:21:22

    10楼

    焦点网友L683Lgc 发表于2013-03-05 14:21:05

    还不错

    MARK




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  • 酱离人

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    发表于 2013-03-05 14:21:44

    11楼

    й淡然ю 发表于2013-03-05 14:21:22

    MARK

    收藏了




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  • 一个人的漂泊

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    发表于 2013-03-05 14:22:05

    12楼

    星月 发表于2013-03-05 14:20:45

    你看吧,真是上有政策,下游对此

    坑爹啊,股票跌惨了




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  • 张宇泉

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    发表于 2013-03-05 14:22:13

    13楼

    酱离人 发表于2013-03-05 14:21:44

    收藏了





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  • 觅→红尘

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    发表于 2013-03-05 14:22:36

    14楼

    张宇泉 发表于2013-03-05 14:22:13

    随便看看 




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  • 、搁浅

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    发表于 2013-03-05 14:22:50

    15楼

    觅→红尘 发表于2013-03-05 14:22:36

    随便看看 

    扯淡




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  • 一只左耳

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    发表于 2013-03-05 14:23:05

    16楼

    一个人的漂泊 发表于2013-03-05 14:22:05

    坑爹啊,股票跌惨了

    都是骗子,我钱都骗光了




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  • 冷巷i

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    发表于 2013-03-05 14:23:08

    17楼

    、搁浅 发表于2013-03-05 14:22:50

    扯淡

    学习了




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  • 珍惜、、蝴蝶飞飞

    9复式楼

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    发表于 2013-03-05 14:23:33

    18楼

    冷巷i 发表于2013-03-05 14:23:08

    学习了

    嘿嘿嘿




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