济南还有多少单价15000/平米以下的楼盘?

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济南楼市风向标

10叠拼别墅

私信

发表于 2018-01-03 17:59:03

1楼

假期已过,很多人或许还没回过神来,但是我们已不得不投入忙碌的工作中,还有一个多月才是我们真正的节日——春节,我们还需要梳理这一年的工作,争取好收成,过个好年。


所有人在买房的时候都谈性价比,什么算是高性价比的房子呢?就是买了后住的舒心,物有所值,另外还会不停的升值,房价涨、房租涨。如果买房定位于中线持有,比如一个经济周期(5-8年)内的投资,毫无疑问在你买之初必须考虑接手的对象,如果立足于长期(10年以上)持有,就得考虑租金收益,定位租给谁。

开发商其实也可以赔钱卖房——保持现金流


这几天跟一个朋友聊天,聊土拍、聊开发商的成本。有意思的事就是现在的购房者开始帮着开发商算成本,算卖多少不会亏钱,这是这轮上涨之后才有的现象,或许在这个信息社会,老百姓获取的信息真的越来越透明导致。之前我也写过一篇文章怎么粗略计算开发商的开发成本,见文:楼面地价10000元/平米,房价卖多少不亏钱?


对于一个超级大盘开发商也可以在开发前期赔本卖房子,保持现金流。比如说前几年5000元/平米左右的楼盘,如果真的保持这个价格卖几年开发商真的会赔钱,但是开发商不是傻瓜,他们算账的时候要考虑地产的周期,还有低开高走的一个趋势,另外前几年的地皮价格跟现在的土拍价格一比较简直就是白菜价,地价的成本微乎其微。前期开发的房子不赚钱,后期随着价格高走后期购房者早就将前期的亏空补上了。


当然还有一种现象就是囤地,之前很多开发商屯了大量土地没有开发,现在看根本不用开发,倒手一转让就可以赚得盆满钵满。——不用替开发商操心。


但是摆在购房者面前的事实也很残酷:低价土地越来越少了,现在是低价土地卖限价房,高价土地卖高价房阶段,当低价土地楼盘卖光了怎么办呢?等所有在售楼盘都是高价地楼盘的时候,刚需跟开发商的拉锯战,谁是赢家?

济南低地价单价15000/平米以下楼盘还有多少


我们来数数济南的低价地楼盘,从西往东。


西边西客站附近:融汇城、大尧风华盛景、金科城(年后有货,开盘价格未知)、蓝城杨柳春风(价格未知)、海信九麓府、力高澜湖郡、世茂原山首府。


北部片区:加州启城、中海华山珑城、新城香溢澜庭、万象新天。


东部片区:加州东部世界城,荣盛华府(这个其实不能算地价地块了,经过311轮激烈竞拍,荣盛地产以12.05亿元的价格拍得此地块,溢价率高达819%,折合楼面价6379元/平方米),往南还有万科龙湖城市之光、中新国际城、中新锦绣天地、龙湖春江郦城、龙湖春江悦茗、鲁能泰山七号、绿地城(据说住宅已经售罄)、最后一个超级大盘万达文旅城。


再往东:重汽翡翠雅郡、碧桂园凤凰城。(不知道这算不算刚需盘)


基本上只有以上23个楼盘,其中还有几个尾盘,几乎售罄,剩余房源不多。以上这些楼盘基本上都是单价15000元/平米以内楼盘,部分楼盘有部分房源已经突破15000元/平米的价格,这些楼盘在现在政府严格的限价下,价格算是比较合适的刚需楼盘,仅仅从价格来说。


2018高价地楼盘相继入市


梳理完以上低地价的限价楼盘,大家会发现低于15000元/平米的楼盘越来越少,如果把几个尾盘去掉,再把几个太偏远的去掉,更是省的不多,而且大部分楼盘价格在14000元/平米徘徊,半年之后或许单价低于15000元/平米的楼盘会少于10个。这些楼盘卖完怎么办?


限价楼盘的价格也在涨价,低价地楼盘越来越少,随之而来的就是高价地楼盘,2017年已经有几块高价地入市:翡丽公馆、绿地新里城、万科海右府,

销售情况有喜有忧,等到2018年大批量高价地入市,才是购房者跟开发商之间博弈战的开始。


2018会特别难熬,但是最难熬的会是夹心层:2016年、2017年刚需、改善、投资客为国护盘,2018年拆迁户为国护盘,地方政府已经熟练使用“拆迁-给补偿-卖地给开发商-开发商卖房子给拆迁户”的完整链条。新的一年继续拆继续卖,夹心层最难,总是盼着房价跌一跌或者等一等,但是等来的是涨价、利率上浮。

总结:一直在劝刚需抓紧上车,之前能够列举不少限价的优质楼盘,但是随着时间推移,这些楼盘越来越少,价格越走越高,还好暂时还有几个。再把2017年写给刚需的几条建议贴出来,扎心了老铁:


1、走出去:多去售楼处看,而不是到处打听。如果你真心想在济南买房子,那就走出去,去售楼处感受一下真实的气氛,每周末给自己下定一个任务:看四个意向楼盘,你连自己的意向楼盘什么时候开盘都不知道,你不错过谁错过?如果你说自己没时间,那么你还不是纯正的刚需,说明你女朋友或者丈母娘还没说不买房就不嫁的话。

 

2、明辨是非,莫管中窥豹。前段时间济南一篇房托的报道让很多唱空济南楼市还有观望着兴奋了一阵,不少刚需看到这样的报道又开始犹豫,如果你连这种明辨是非的能力都没有,建议你多看看新闻联播你就会过上幸福生活。

 

3、蹦一下,尽力买个大一点的房子。如果你决定买房了,手里钱买两室的还略有宽松,买三室的比较紧张,建议你蹦一下买三室,以后济南房价还会涨,作为普通老百姓换房成本会越来越高,早紧总比晚紧好,毕竟还还年轻,压力只会变成动力,不会压垮你。

 

4、多听买过房子的购房者的建议。你买房还有买任何大件商品一般都会听取一下别人的建议,问谁很关键。你看看买房多的人谁越买越穷了,你看看多年唱空的人谁越来越富了。你去咨询一位拿着3千块月薪的朋友,他告诉你买房投资不靠谱, 于是你听了朋友的话。不要问骑自行车的宝马好不好开,不要向骑电动车的讨教挣百万的投资项目。


5、少在群里听唱空者蛊惑。很多的买房置业群,经常听到部分人劝刚需等等,会跌会崩盘,建议你们直接屏蔽这些人,这些人在各个群里找到个由头就唱空,美国加息、外汇、日本崩溃论、M2、租售同权等等,他们比专家还要砖家,难到是真心为你们刚需考虑?房价涨了他们不给你补钱,他们只是想多一个同盟者,至于房价涨了你还买不买得起房子谁管?请你为自己负责,屏蔽这些人。

 

6、有了首付果断买房,莫要觉得不甘心。你也明白现在的济南市场是供小于求,只是觉得眼看着房价涨了这么多不甘心,谁又能买到真正的底?每个人所处的时代不同,等你意识到自己的需求的时候、恰好手里有钱,就要出手。在买房这件事情上犹豫只能让你付出更多,越往后你越不甘心。

 

7、别总拿平均工资说事儿。很多人动不动就拿社会平均工资对比现在济南的房价,济南2016年平均工资是5333+元/月,如果你连平均工资都没有达到,为什么让你买的起房子?家政、快递员、各种安装工都月薪过万了,为什么收入比人家低还趾高气扬的责怪房价?是不是该责怪一下自己?很多人觉得自己学历不错但为何收入上不去?一,你懒,平时没好好提高自己,本事不够,能力不强。 二,你贪图安逸,比如稳定,比如工作轻松,比如听上去比较体面,不想出去闯。 三,你害怕改变,你不敢面对未知。

 

8、中国的住房拥有率很高,但是有什么卵用?你要看大部分人拥有哪里的房子:是农村的房子、县城的房子、地市的房子还是一二线城市的房子。以后三四五六七八线的房子类似于现在农村的房子,有跟没有没有太大的区别,仅仅只是过年回去住几天,那是对家乡的怀念、留恋。城市化是自下而上的城市化,不可逆。一线、二线城市的房产想拥有的人只会越来越多,而供应会越来越少,你还指望降价?县城的房子免费让你去住10年,你去吗?

9、开阔视野,多学习,平庸之恶的来源之一,便是思想匮乏。非理性,缺乏是非判断,没有充分的智识让我们明辨是非。努力从自己的圈子向更高的圈子靠拢,而不是让下面的圈子把你拉下去。


10、向上永远是越来越难,向下不用你费力,看你想选择什么样的生活。


个人观点、仅供参考。


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  • 浩硕物联网

    2出租房

    私信

    发表于 2018-05-23 14:32:33

    2楼

    价格都是年年涨哦

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