【14】沉浮时代:从资源和空间角度看三四线地产市场

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剑声流痕

7高层豪宅

私信

发表于 2018-01-16 10:10:07

1楼

      近期与我们临沂的同行聚了几次,普遍比较关心的是明年或3-5年内我们地产市场的走势情况。今天我主要从空间和资源的角度,去说下开发商及代理公司等在三线城市的一些状况。

空间和资源

          孙立平先生在关于垄断这个话题中,提出了一个空间和资源的概念。尽管他所论述的空间第一位,资源第二位是用在关于我国不同时代权力的建构问题。我之前的时候更注重从资源分配的角度去剖析地产现象形成的因素。但是孙立平先生关于空间的论述,让我找到了一个新的视角去解读我们三四线城市(临沂)地产现象。


           所谓的空间,并不是我们表面意义上的时空中那个空间的概念。从某种程度上,空间与资源、权力是绑定在一起的。尤其是在我们这样一个以制度自我完善为主方向的国家体制中,空间就代表了我们能做事情的程度和范围。我举个例子来说,当年的户籍制度规定了城乡二元化的差别,实际上就是在国家层面上人为的划分了空间。这种空间划分伴随的就是农村的落后和对城市的供养,在这种空间之下,资源被强制性的不平等分配。所以这也某种程度符合孙立平先生所谓的“空间第一位,资源第二位。”那对于我们的地产空间的概念是如何呈现的呢?我觉得在我国的国情中,空间是至少受以下两个因素的制约的:第一个是国家政策限制;第二个是在第一条的前提下,地产行业的互相间的空间和资源争夺。第一条国家的政策比较容易理解,其实很大程度上就是国家许可,也就是国家给与的参与地产的权力及限制。我可以从很多地产指标中找到这种空间限制,比如预售、土地指标(容积率和商住比)、企业资质、消防、土地证等等。也就是说,国家设置了一个可以从事地产的行业的空间,只有你符合这个空间标准,你才能进入。而且有的时候这种进入有涉及到国家的政策地方化变通(这是另一话题,这里先不说)。其实这种国家政策限制的空间里,就是对一部分人设置了许可进入,也是对另一部分载体设置了不可进入。这种门里门外的差距就是资源差。而第二条,竞争导致的空间变化,也很容易理解。在国家许可的空间范围内,能参与到地产开发或代理行业的企业,在自己资源能力、运营能力及圈层关系等前提下,自己业务的存在空间。很多程度上,这种空间的分配是以上两个因素共同作用的结果。这种空间争夺有时是同一个区域的板块争夺,有时候是不同区域的空间攻夺。


今天我就从一个空间沉降的角度去看下当下我们临沂地产市场的千姿百态。


临沂地产沉浮录

            我先说一个现象:不知不觉间,我们的临沂的外来大企业不再只是荣盛、恒大、鲁商等,而且加入了16年的地王新鸥鹏、17年的地王中南建设、长沙路大鳄林立和碧桂园落子北城,河东绿城地产、新城地产和中梁入驻。忽然间,临沂成了大鳄跃跃欲试的场地。万达、万科、金科等百强企业都在家门口附近摩拳擦掌,藏器于身,相时而动。之前外来大鳄不温不火的状况,开始松动了。我们大美临沂的本土强豪,环球、泰盛恒等占据主导优势局面变革了。我承认一点是2017年销冠必定落在环球掌舵身上,但是正如前面文章所说,我们不能从最繁华处判断一个企业的持久实力。区域争夺战,环球绝对占了优势,但是放眼全国与保利、绿城、碧桂园这样的企业差距依然很大。


        其实大鳄涌入,改变原有临沂地产格局的情况正是大公司下沉三四线,空间继续分配的表现。除了大开发商涌入临沂争夺空间之外,代理行业如同策、新联康等等全国排名靠前的实力代理公司也开始沉降临沂。沉降的结果就是临沂的空间再次被重新布局,本地开发企业及小代理公司的空间从市区被逐步压缩到县城。其实我想到了2015年,我们临沂的地产的冰霜期。我记得一个身为开发商老总的朋友和我聊天说过这么一件事,在2015年的时候他和自己朋友聚会吃饭的时候都不好意思说自己是做地产,因为那个时候地产几乎是冰封的。有多少项目一个月卖的量超过30套,掰掰手指头就算的过来。代理公司更不用说了,作为临沂做得最大的代理公司世联怡高,2015年也危机四伏,若不是作为大公司的资金实力、金融线的超前性,也不好向下走。很多小一点的代理公司不是不干了,就是打算要转行。当然,在2015年这种市场之下,没有几个大鳄愿意来临沂尝试,市场不行,价格也不够高。更多的是本土企业,在摇摇欲坠中,垂死挣扎。2016年开始就像接近干枯的河里,开始下起了雨,雨越下越大。到了2017年河水几乎满满的,以前几乎销声匿迹和垂死挣扎的开始滋润起来了,不管他们知不知道这是地产几乎最后的余庆,但是他们确实受到了这场大雨的福利。但是随之而来的是,在一二线博弈许久的房企也开始到这片河里寻找生存之地。而且很多企业是降低了之前的标准在临沂寻找市场空间。


      于是我们看到了,16年地390万的地王,也看到了2017年742万的地王。不得不承认,我们临沂的地产空间被挤压和再分配了。尽管我们很多大大小小的代理公司都分到了一杯羹,但是小的代理公司越来越只能接到县城的项目。而很多开发商也只能去争夺县城市场,因为北城市场实在是成本太高了。即便是博弈北城项目,那几乎是扛着一半的风险,刀尖上走路,日子并不好过。我有一组数据,截止2017年11月份,全国拿地TOP10的企业拿地金额占据了全国企业拿地金额的50.7%。这意味着什么,10个企业拿到了半壁江山。相比之下,我们临沂的企业份额少之又少,而且地块的地段和区域都会下沉。前段时间沂南240万一亩,这两天平邑230万一亩,县城的地价也被拉起来了。所以河东区域400万一亩在数据上是可能的,义堂区域及兰山、罗庄交接区域地价又会如何呢?我想不用我给出答案,大家都会想明白。地价可预见范围是长起来了,房价呢?至少在我看来,2018年临沂的房价还是又一波涨势。到底价格涨到什么程度?北城新区要看中南樾府,河东要看中梁项目。北城新区不用多说,这些年都是火热的代表,而近日政府有明显的炒作河东的倾向(现在城开东岸的价格已经8000+了)。以恒弘城为首的义堂片区、以未来城为首的罗庄、兰山交接片区,也是未来一个增长点。


       不管如何,当一个新区域成为热点之后,必然伴随着外来大鳄的涌入,地价和房价的上升。这些大鳄重新定了临沂地产的空间概念。本土的企业空间一定是被压缩的,县城也就成为新的争夺地。但是有一点我要说的是,不管外来大鳄多么的强势,在短期内本土企业会有一个缓存空间。因为在大水满灌的时候,总有沟壑能保留住部分本土企业的根基。但是成为大水的一部分,还是在沟壑里垂死挣扎,就看本土企业的各自的造化了。至少一点说的是,不管哪一家大的房企,都在走联合开发或基金合作的方式去拿地,更何况本地企业呢!从长远来看,在新的地产变革完成之前(租为主)前20名企业的市场份额绝对是越大,资源也会越来越集中,就是在第一梯队后面的企业都存在很大的忧患性,临沂本土的企业更是如此。


       最后希望,所有地产人一切都好!




本帖于2018-01-16 10:10:19被剑声流痕修改

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