股价涨则房价必涨? 盘点10年来股市楼市关系

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一路春雨

9复式楼

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发表于 2015-07-13 15:48:50

1楼

对于股市和楼市的关系,业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷,楼价下调,社会资金流进股市推动股价上涨;楼市热,房价涨,资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。

最近深圳等地传来一些个案,因为股市大跌,不少投资人股票被套,财富缩水,先前定购的房子无法交齐首付款,提出缓交房款或退房。尽管这些是个案,但提出了一个很现实的问题:近期股市大跌对楼市有什么影响?会不会对购房需求产生较大的负面影响?股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐?

近日,西南财大中国家庭金融调查中心发布报告称,从2015年6月15日至7月2日,该中心对包括西安在内的全国有代表性的5000户家庭进行了季度电话回访,经此得出报告数据显示,2015年二季度,我国有8.8%的家庭参与了股市,持股家庭约为3700万户,其中93.8%为城镇家庭。家庭借钱炒股的比例不高,对股市发展仍然乐观,股票减持行为谨慎。

调查显示,截至2015年一季度,持股家庭的房价预期指数均小于100,表明持股家庭看涨股价的同时对房价持看跌态度。但到了2015年二季度,持股家庭的房价预期上升到了111.8,而股市预期指数下降至110,持股家庭转而看涨房价,股市与房市之间的跷跷板效应明显。

该中心表示,家庭股票投资行为对房地产市场的影响不仅体现在房价预期上,也体现在其购房行为中。今年一季度持股家庭与未持股家庭购房比例相当,但是2015年二季度,炒股家庭的购房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%,而未持股家庭的购房比例略有下降。总体来看,股市资金撤出流向房市的迹象已经显现,或将成为助推房市发展的又一动力。

股市与楼市,究竟关系如何?下面这篇文章为您说个明白。(房地产决策参考)

去年底的“卖房炒股论”似乎仍在耳边,转眼间随着一线城市楼市的回暖,“卖股炒房”的说法又重现江湖。这两个说法哪个正确暂且不论,但显然,股市和楼市,一个当前的热点和一个过去十年的热点,免不了被大家联系到一起来比较。然而,这两者间到底是此消彼长的零和游戏,还是互相促进共同进退的呢?为了看得更清楚,我们把时间跨度拉长到10年,从历史数据中来寻找其中的答案。

首先来定义一下数据指标。我们用上证指数代表股市涨幅,中原一线城市的二手住宅价格指数代表楼市。这里之所以用二手价格而不是新房的,首先是因为一线城市二手住宅成交量早已超过新房,二手才是市场主力;其次,二手房价不受开发商定价和成交结构的影响,更能反映市场真实价格;同时,都采用指数形式,能做到同质可比;还有一点,中原二手价格指数有超过10年的历史,有足够长的历史数据,可以做长期比较。

不过,中原二手价格指数都是以城市基础的,这里我们用北上广深四大一线城市的平均指数为房价涨幅依据。主要是考虑到一线城市市场化程度高,交易活跃且投资属性强,能充分反应房价的变化趋势。其他城市不具备这些特性,所以暂不列入比较范围。


指标定义好了,就可以来看具体的数据了。

我们以10年为界,先看两个指数的累计总涨幅。从2005年4月到2015年4月,两个指数的涨幅大致相当,上证综指涨了283%而一线城市二手房价涨了248%。

十年间房价和股价涨幅如此接近,我认为不是巧合。从宏观上看,楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表,而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时,货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时,社会投资意愿增强,对股市和楼市都有正面影响,反之亦然。

对比房价指数和股指曲线可以发现,在过去十年的多数时间段内,股价和房价的上涨下跌周期都是同步的:

从2005年5月起到2010年10月,在这5年半时间里,A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。

而从2010年11月起到2014年9月,在这将近4年的时间内,A股和房价走势相反。其中,2010年11月到2014年4月的3年半中,房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间,上证指数开始上涨,而房价则短暂下跌了5个月。

从2014年10月开始至今,A股和房价又进入同步上涨周期。

从以上历史数据的对比不难发现,在过去10年中,有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看,每次股市上涨,都会带动房价上涨;而当房价下跌的时候,股市也常出现下跌。反过来则不成立,比如房价上涨时,股市不一定涨;而股市下跌时,房价也不一定下跌。

股价涨则房价必然上涨,这一规律基本贯穿于过去10年。

具体来看,在过去10年间,股市经历了7个波动周期,其中上涨4个,下跌3个。而在这7个周期中,房价走势与之同步的有5个半。之所以会有半个周期,是因为在2014年的5-9月间,股市已开始回升,而房价还在缓慢下跌,随后两者又进入同步上升。

因此,从周期数来看,大多数的周期内(5.5/7=78.6%),房价和股价的走势是同步的。而在股价的上涨周期中,绝大多数时间(3.5/4=87.5%)房价是同步涨的。

如果改用时间长度来衡量的话,在过去10年的总计120个月中,房价和股价同步的月份有72个月,占60%。而在股价上涨的共计62个月中,房价同步上涨的月份有57个月,占比91.9%,这个比例就很高了。

唯一的例外发生在2014年5至9月的短短4个月之间。此时上证指数已开始触底回升,而房价仍有小幅下跌。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏,涨幅也有限,可以看作是股市对楼市影响的滞后。随后两市即进入了同步上升轨道,这一规律仍然有效。

之所以股市涨会带动房价上涨,除了前面提到宏观基本面因素外,财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值,促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长,供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间,硅谷豪宅价格飞涨就是例证。

不过,内地房地产市场历史很短,从1998年房改算起,满打满算也只有17年。而一线城市楼市的快速发展,也是2003-2004年才启动的。因此,过去十年楼市基本处于高增长过程中,一线城市房价一路上涨,没经历过大的调整。在这样的情况下,当房价曲线过去10年中80%都是上涨的情况下,如果和其他任何曲线做对比,有很大概率会得到“涨的时候一起涨”这个规律的。

那么,基于内地市场数据得到的楼市与股市关系的结论,是内地房地产高速发展期的巧合?还是普适的结论呢?我们可以用香港市场的数据来做验证。

内地房地产政策很多脱胎于香港,市场机制上比较接近。同时,香港和内地城市文化背景接近,股市、楼市发展历史长,相关数据也比较完备,适合用来比较。

同样先定义一下数据,我们用恒生指数代表股市,中原城市领先指数代表楼市。香港90%的住房交易是二手房,中原领先指数是基于中原地产在香港的实际成交数据编制的,是香港市场普遍认可的房价指标。前文所用内地一线城市房价指数,原理和香港中原指数是一致的。

香港中原城市领先指数最早可以追溯到1994年初。因此,我们可以用长达20年的数据来验证基于内地市场数据得到的规律。

根据前文的分析,内地楼市和股市的相互关系主要有两点:一是两者长期涨幅接近;二是股价涨、房价也同步涨。而在香港市场,这两条规律同样成立。

在过去20年,港股累计涨幅为127%而楼价涨幅为134%,涨幅非常接近。而从涨跌周期来看,香港房价和股价几乎完全同步,股价上涨时,房价也同步上涨。

其实,用统计工具可以发现,香港股价和房价的走势是显著正相关的。其中原因可能在于香港是单一城市市场,经济社会环境差异小,而内地即使四大一线城市间也有差异;同时,香港民间投资氛围浓厚,股市楼市都有很强的投资需求。

由此看来,股市上涨而楼市同步上涨,这一规律并非内地一线城市独有。宏观上的流动性增强,加上股市上涨带来的财富效应,都会投射到楼市上,从而带来房价的同步上升。

当然,我们也应该意识到,股市毕竟不是影响房价的决定因素。市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。随着房地产黄金十年的结束,人均居住条件已有很大改善,未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市,供应压力依然较大,需求也远不如一线城市稳定,楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面,虽然二套房贷、利率不断松动,“330新政”二手房营业税下调更是对一线城市利好,但同时限购仍在,只要确保执行不放松,仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。


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