牡丹江购买二手房应注意哪些事项 附二手房买卖手续

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发表于 2013-01-16 10:46:36

1楼

时下二手房交易火爆,而一些购房者由于对二手房交易流程中的一些细节不清楚,不了解购买二手房注意事项。日前,房产公司的工作人员列举了一些二手房买卖注意事项,提醒购房者不要上当。

 

购买二手房注意事项:

 

一、明清产权预防产权陷阱

 

1、共有产权的房屋所有权证上有共有人的姓名,出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才能可以,所以购买共有产权房屋如只有一人到场:须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。如果出卖人在国外的委托书要经其所在国公证机关公证并经我国驻该国使领馆认证。

 

2、对于房改房,要确认原单位是否同意该房子的出售。

 

3、对于军队、医院、学校的公有住房该公房单位都保留了优先回购权,一般不能上市出售。

 

4、对于农村自住房要慎购:因农村自住房只允许本村镇的具备住房条件的人才可以购买。城镇居民不能购买。

 

5、对产权有纠纷,产权不清,无产权的房子,不能购买,因这些买卖合同不能受法律保护。

 

二、购买二手“期房”风险最大

 

因为市场变化较大,期房交易时间较长,往往在具备交易的时候,房屋的价值发生巨大的变化,于是纠纷繁多。在出让方取得房地产所有权前,如果一方受到利益驱动发生合同发生纠纷,购买方的合法权益很难得到保护。因此要签订一份合法有效的合同至关重要。

 

三、实地查看房屋

 

1、对照房屋所有权证所登记的房屋坐落位置与实地查看的房子所处的位置是否一致。

 

2、实地查看房屋时要核对房屋所有权证和土地使用权证原件。

 

3、了解房屋的实际情况、周边环境、配套设施和物业管理。

 

4、对于物业管理要通过多方了解其服务内容、服务水平、服务质量和收费情况。

 

5、了解一下房屋是否有租赁,租期何时结束.因买卖不破租赁,如出让方无法让租用人按时搬出,购房者得到思想准备。

 

四、签订完备的合同

 

合同是预防纠纷的最有效的保障,使用合同范本,尤其要签订详细的补充条款,对付款方式交房的具体细节都要有明确的约定,各种情况的违约责任要具体且有可执行行。建议请律师代为签订是有效的方法。

 

二手房买卖手续:

 

1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

 

2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

 

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

 

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

 

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

 

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

 

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

 

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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