华侨城文旅业务的投资与回报天平

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叶自飘零

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发表于 2019-03-06 13:44:23

1楼

2019年的华侨城,在文旅投资上的步伐又提速了。

2月22日,华侨城以每年1000万元的使用费,拿下广州增城白水寨风景名胜区白水仙瀑景区20年经营权,投资总额10亿元。

2月26日,华侨城以8.19亿元拿下广州潮州市意溪镇石牌村3宗普通商品住房用地地块,地块面积共计14.64万平方米。

前一个项目,华侨城需要在合作协议书签订之日起五年内使白水仙瀑景区成功创建国家5A级旅游景区或国家级旅游度假区。而后一个项目,华侨城同样需要助力潮州古城创立国家级5A旅游景区。

自2013年正式启动二次扩张后,华侨城在文旅领域的投入就在不断加大。尤其是段先念上任集团总经理之后,战略更是明显“重文旅轻地产”。

1-2018卖到2019 非文旅业务被频繁出售

据不完全统计,华侨城集团2018年挂牌出售和进行预披露的资产约18项,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。

尤其是10月里,最多时候10天内拟出售6个项目公司股权。

甚至被许多房企视为高利润香馍馍的旧改项目,也被华侨城列进了抛售列表。

2018年11月9日,华侨城挂牌出售上海万锦置业发展有限公司,这个公司拥有的项目为上海合利坊旧区改造(三期)项目,涉及拆迁居民799户,拆除居民房屋建筑面积24056平方米,另有拆迁单位17家,拆除非居住房屋建筑面积3020.23平方米。

这个旧改项目由华侨城在10年前取得,当时华侨城还立志要把合利坊项目塑造为国内旧城改造与地产开发完美结合的典范之作。

但10年过去后,改造的进展却大大落后于预期。在去年8月8日的时候,上海普陀房管局曾出过一份《关于申请延长上海万锦置业发展有限公司“合利坊旧区改造(三期)”建设基地房屋拆迁期限的请示》,请示里写到,原本的拆迁期限为2007年2月27日至2008年2月26日,后来延长至2018年8月31日止,现在又申请延长至2019年2月28日止。

而一直到2018年11月9日华侨城挂牌出售上海万锦的时候,该地块上仍有60户居民未能达成补偿安置协议,公司的营收也从2017年的2.71亿元变成了2018年8月31日的负55.94万元,净利润由4130.47万元变为负971.96万元,负债总计增至12.52亿元。

另外,2018年的7月16日和10月31日,华侨城还分别在北交所挂牌转让深圳市协豪房地产开发有限公司100%股权和深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权,涉及深圳的2个旧改地块。

除了旧改业务,2018年里,华侨城已披露和预披露挂牌转让的资产还包括深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权、英大证券有限公司0.74%股权、西安长安国际中心办公大楼、中山华力包装有限公司100%股权等。而刚到来的2019年里,2月14日时华侨城又挂牌转让云南华侨城置业有限公司50%股权。

对于华侨城的抛售行为,业内中最主流的说法,是华侨城在撇掉文旅之外的业务,出售资产为文旅输血。

2-大投资换低毛利 文旅业务回报难言甜蜜

2014年4月,刚加入华侨城二个月的段先念,为集团提出了三个转型思路:一是继续推进“旅游+地产”的创业模式;二是创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式;三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。华侨城将成为“中国文化旅游业航空母舰”的愿景,也就此开始。

2017年6月,华侨城与西安市人民政府签订协议:未来五年,华侨城集团将在西安投资2380亿元,以“周秦汉唐文化+现代化国际化大都市”为主线,实施“1+7”系列重大项目建设,打造“文化+旅游+城镇化”大载体、大平台、大产业。2018年6月,西安市曲江新区与华侨城共签约产业基金、城市配套、文化旅游类项目3个,总投资300亿元。7月,华侨城集团旗下云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20余个、与国内大型企业签约项目40余个,累计60余个签约项目,签约金额逾千亿。10月,湛江市和华侨城签订了全域旅游开发合作协议,准备在5年内投资不少于500亿元。今年1月,华侨城与东莞市政府达成协议,引进9个重点项目,总投资超过130亿元……

能看出,华侨城给自己画的版图,确实恢弘。但事实上,这些好几千亿的文旅投资业务为华侨城带来的甜头,并不如预想的齁。

早在2014年的时候,华侨城的旅游收入和房地产收入基本是平分秋色。但而后的几年里,旅游业务收入增速远不及房地产业务明朗。尤其从2018年上半年的数据来看,二者大有进一步拉开距离的趋势——2018年上半年,华侨城旅游综合业务的收入为46.75亿元,毛利率由2017年的42.32%降到了37.51%。而反观房地产业务,上半年的收入为98.97亿元,且毛利率同比提升至66.71%。

若说地产销售还有推货量集中在下半年的说法,那在旅游业务方面,其实更多小长假的上半年,理应会比下半年收入更多。按这个计算法推测,则2018年华侨城旅游业务的收入或将同比腰斩。

而文旅大开发、长回报的属性,又在一点点掏空华侨城的资金库。根据华侨城A2018年的三季度报数据,华侨城A短期借款为157.25亿元,一年内到期的非流动负债为6.7亿元,应付票据及应付账款为97.93亿元,长期借款为747.64亿元。

截至2018年三季度,华侨城A的经营活动的现金净流量为-206.89亿元,而2017年全年仅为-77元。其现金流缺口大大扩大,且在2016年的时候,这个数字还为正44.04亿元。

且截至去年三季度,期投资支付的现金为84.36亿元,超过了前两年的支出之和。筹资活动的现金净流量为412.71亿元,超过了前三年借款之和。

虽然华侨城方面回应表示集团资金良好,上市公司体现的数据只是其中一部分,并不能代表华侨城集团整体情况。但其接连的甩卖行为,却难挡众人之口。

目前华侨城集团运营和管理景区60余家,酒店50余家,旅游演出23台,旅行社5家,参与规划和建设的特色小镇及美丽乡村40余家。文旅业务到底值不值得华侨城如此高负债并为之断臂,只有年报的数字能回应投资人的疑惑了。

中国网地产

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