开发商为何如此艰难

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有马公生

9复式楼

私信

发表于 2018-12-03 15:01:15

1楼

大房企如果破产,会连带银行、信托等金融机构出现连锁反应,这是不可能发生的,所以在这之前,一定要抓紧上车。

01

寒冬

“曾经的辉煌,就此褪去。这是时代的选择,也是最好的归宿。”

这句话是我昨天在一位房企高管朋友的微信朋友圈看到的。

细问追寻,原来是他昨天办了离职,决定转行,而这句话就是他对自己在房地产行业呆了十余年最真诚的告别,对这个行业说的,也是对自己说的。

我这位朋友任某房企营销总,能力出众,做事认真,曾经带着部门一路披荆斩棘,攻城掠地,每次都是超额完成业绩,而这次离走也是想了大半年。

一是所在企业融资困难,房子也卖不出去,命悬一线,自己主动退出为公司缩减运营成本;二是经历过几次房闹之后,心力交瘁,感觉自己每天活在利益的沼泽中,迷失了自己;三是认为房地产的红利时代已经结束,接下来的寒冬将比2008年更加冰冷。

其实这位朋友只是冰山一角,房地产寒潮来临,整个行业都在动荡。

业界一位资深地产人说,2018年光A股地产公司的董事长离职人数就已经达到了30人,再往下走是基层员工,更是活在惶恐之中,有的被裁员拿不到赔偿,日夜奔波劳动仲裁,有的甚至请来风水师算卦保命……

现在看来,10月份万科郁亮喊出的三个字:“活下来”,成了中小型企业当下至高无上的追求,也是从事地产行业每个人心中的最后一缕光芒。

前几天,又有权威机构爆料,近期诸多房企开始大规模借道信托紧急输血,融资利率水涨船高,最高年化利率达到了14%。

房企一旦跟上信托,就意味着差不多进入了死亡名单,居高的利息将会压垮大批企业,如果2019年上半年新房市场继续萧条,排队死亡将成为众多房企的最后归宿。

曾经中国最赚钱的行业遭遇如此困境,这不是哪位世外高人掐指神算而来,而是时代的选择,只不过艰难程度远远超出之前的预想。那么,房企走到如今这步缘由是什么?困境中的房企是否该被解救,这对于购房者又意味着什么呢?

02

欠的债,终究要还

从1998年房改到如今,中国房地产也就走过了短短20余载,但在这20年内,几乎所有乱象和疯狂都在这个行业里演绎过。

它从一个“温暖的家”快速成长为一个充满欺诈、哄抢、赌博乱象的利益场。在这个利益场中,成就了一批批顶级富豪,也压垮了一代代年轻人。贫富差距被迫拉升,实体经济被逼倒退,年轻人的三观和梦想在房贷压力中颤颤巍巍。

那么是什么,让中国房地产在二十年内如此猖獗畸形呢?

答案就是,杠杆。

房地产属于资金密集型,高负债率行业,靠的的规模的量和周转,一直玩的都是杠杆游戏,用爱马仕哥的一句话就是“一块钱钢镚做十块钱的事”。

但在这个行业,一直都遵循一个原则,就是开发商对房地产的总投资理论上是1:3,自己的资本金是1的话,社会的融资可以是3,就是总资产的25%是资本金。而对实体工业企业,是1:2,1/3的资本金。

一般是开发商用自己的钱买地,融来的钱再进行开发。

如果地是自己买的呢,可以把它抵押出去融资,拿到钱再来造房子,封顶的时候,可以预售,老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来,最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷,再加预售过程中老百姓的按揭贷,这套方案是没有任何问题的。

然而,在房价经历几轮大涨后,房地产成为了中国最赚钱的生意,这个原则开始被一些人挑破,践踏。

那么现在全国房地产商的融通量是多少呢?

保守估计是1:9,有的开发商已经达到了1:50,意味着如果你有一个亿的资金的话,可以撬动50亿的杠杆。买地皮的时候,来个三七开,如果这块地皮是10个亿,开发商拿3个亿,借了7个亿,拿到地了再去银行抵押,抵押至少六七个亿,造房子,卖楼花,把预售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的,三年后,地价涨到20亿,真的要开发的时候,20亿作为抵押物,可以拿到15亿的钱,整个开发流程中的融资,到了1:9。

在利益的驱动下,开发商们开始肆无忌惮,银行跟着无所顾忌。尤其是房价大涨年,地王开始不断涌现,谁融资能力强谁就拿到地王,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了。

例如一个房产商,买了15个亿的一块地,把房子造起来又花了15个亿,30个亿全是借来的,而且借的高利贷利息是17%,五年时间,30亿债务变成60多亿,房子造好实际上也只能卖个40、50亿,直接性破产。

多年杠杆游戏的疯狂,让这个行业膨胀起来。一些开发商的债务达到了95%,只要房价下行,就会有开发商倒闭,银行跟着关门,老百姓买账。每年烂尾楼盘多少,想必购房者心里都有数字。

如果资金量大的话还可以引发系统性金融风险,房产绑架了金融,当年海南和鄂尔多斯经济危机就是这么来的。

03

救赎

无限的杠杆透支,催生了巨大的房地产泡沫,同时也把房地产送进了高风险行业名单。

2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过 85%,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%。

而且,这里面部分房企的融资渠道杂七杂八,有的还通过信托、资管计划等各类非银行渠道融资,层层嵌套,互相纠葛,风险被进一步放大,如果房地产市场出现剧烈波动,后果也很容易想得到,这就是为什么我一直在说。调控政策是为了稳房价的,而不是降房价的。如果房价跌下去,没人买房子了,房企无法还款,用什么还银行的钱?

2016年5月9日,人民日报刊登了著名的《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》,文中正式提出“三去一降一补”(去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板)五大重点任务,明确奠定了未来几年经济金融的重点工作。

文中,还有一句极为巧妙的论断犹言在耳。

“树不能长到天上,是那风起处的青萍之末。”

随后,房地产去杠杆的攻坚战正式吹响了号角,而这也是如今整个房地产陷入寒冬的源头。开始是要求提高房地产的信贷资质,到后来下令严防任何资金违规流入房地产,一时间房地产企业成为了所有金融机构拒之门外的弃儿。

此后,无论大小会议,只要央行释放资金到市场,都必会在末尾处加上一句,“千万不能把钱流向房地产”!

如今房地产行业陷入危机,这又该怪谁呢?如我朋友那句话,“这是时代的选择,也是最好的归宿”。

04

未来

有人说,中国房地产业发展如此迅速,堪称奇迹。这个我不赞同。

如果按规模来讲,开发商已经在中国大大小小城镇中盖了2.74亿套房子,规模巨大任何国家都无法与之较量,的确是发展迅速,但房子质量呢?

尤其是近两年,限价政策出台后,一些开发商想得并不是履行当年样板房承诺,舍去利润从一而终,而是想尽办法偷工减料,追求增长,从豪宅到小平米刚需盘无一幸免。购房者掏尽一辈子积蓄,购买一套担惊受怕的房子,这个行业是发展迅速还是停滞不前呢?

如今房地产因去杠杆和楼市低迷陷入困境,拔高了房企开发门槛,这个行业势必会遭受一场规模空前的行业大洗牌,洗去那些资质不够,出尔反尔,动不动烂尾的劣质开发商,相信也是老百姓想要看到的结果。

卖房市场动荡,买房市场受益,自古以来有之。

从今年10月开始,开发商们就开始上演一场场“花式求生”的大剧,有的降价抛盘,有的赔本甩卖,有的为了吸引购房者的目光,还玩起了人体描绘。相信未来大家还会看到越来越多的花式表演。

而对于购房者来说,一定要把握好这个机会。

2019年上半年依旧是房地产企业还债高峰期,而按目前的房价走势推算,明年上半年的部分城市的新房市场会持续萧条,届时为了回款保命,会有大量房企选择打折抛盘,议价空间可能会更大。但这时候一定要购买品牌开发商楼盘,因为你不确定哪家房企会在这股潮流中阵亡。

但这个窗口契机不会太久,因为小型房企摔倒会有大房企接盘,无关大局,但是如果政策不放开,楼市继续萧条一定会影响到大房企生存环境。大房企如果破产,会连带银行、信托等金融机构出现连锁反应,这是不可能发生的,所以在这之前,一定要抓紧上车。


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