蓝城玉蘭公馆:城市反方向放起房价卫星?

浏览(-) 回复(0)
发表新帖 回复楼主

未闻花名123

8大平层

私信

发表于 2018-09-25 16:47:00

1楼

“地段论”号称房地产行业的“万有引力”学说,脱离地段局限,打造不符合市场认知的所谓高端楼盘,鲜有成功先例。在即墨,偏偏有一个楼盘枉顾区域定位和配套局限,在高压线和庄稼地为标志物的城市边缘,建设单价突破两万的首席豪宅。这个名为蓝城玉蘭公馆的项目,会成功放起让即墨“惊呆”的房价卫星,还是在酝酿属于自己的项目的滑铁卢?

2万豪宅“惊呆”即墨楼市

蓝城玉蘭公馆新晋即墨楼市网红,地未动,盘出名,皆因价惊人。该项目释放的价格信号是2万元,这大概是目前即墨区非别墅住宅的最高价,在整个即墨主城房价普遍在1.5万元/平方米左右的大行情下,玉蘭公馆这个报价让即墨楼市有点晕。

2万豪宅是真是假?近日从售楼处得到的消息是,2万元/平方米确实是玉蘭公馆释放的价格信息,并且售楼处工作人员称,这还是开发商考虑到政府的楼市调控,而比较低调的定价,按照他们本来的设想,这个价格订到2万3左右更为合适。

据了解,即墨区划调整之后,房价确实有一轮不小的涨幅。但至今1.5万元/平方米仍是即墨主城区普通住宅价格的天花板,不仅是周边几个项目,包括古城片区、创智新区等热点板块,突破这个价格的项目不多。这种行情让玉蘭公馆的这次突破格外显眼,另一个值得注意的信息是,玉蘭公馆均为大户型,最小建面125平方米,总价约250万.最大户型190平方米,总价约400万元。

如此价格定位,玉蘭公馆未来销售情况我们不得而知,一个肯定的事实是,想要成为玉蘭公馆的业主,需要跨过相当的成本门槛。

首席豪宅“郊”得奇怪

2万元/平方米的售价,让即墨人很难不把玉蘭公馆这个项目定义为豪宅。但这个豪宅的“地段”,却让即墨人不太能够理解。据说这已经是即墨城建范围的最西端,一个边缘化的地段,却要生长出最壕的房子,蓝城到底怎么想的?

9月23日,我们来到蓝城玉蘭公馆地块,实地考察它的具体座标。临时售楼处租了旁边小区的底商,周边都是缺乏规划有些杂乱的网点。售楼处在建中,地块里还泥泞一片。紧挨着地块北侧,高压线塔触目惊心。项目西侧,只隔一条马路,就是成片的庄稼地,再往西区,除了1公里外的高速公路,几乎没有其他有城市特征的建筑物,

2万/平方米的房子,真的准备在即墨城市的最西郊建设,与高压线和庄稼地为邻。

比“郊”更尴尬:它在城市的反方向

在比较偏远的地段拿地,利用城市的发展逐渐体现价值,这个在房地产领域也有成功案例,但蓝城玉蘭公馆似乎也没有借力城市发展的意思。地段一般,价格来补,玉蘭公馆的定价显然不仅没有拿价格兑空间,反而是较城市均价大大拔高。不仅如此,这个项目貌似站在了城市发展的反方向上。

据一位知情人士介绍,即墨目前的发展方向是向东,创智新区已经被确定为新市府的所在,未来的优质城市配套都会向这个方向添置,玉蘭公馆所在的“西郊”远离即墨城市建设的核心区域,受到的发展辐射是最少的。这个片区的未来发展并不被很多人看好。

23日,笔者从玉蘭公馆出发向东查看,越往东,城市的建设面貌越现代,配套设施越完善,城市内容越丰富,而与玉蘭公馆靠近的片区,城市建筑较为老旧,代表城市人口密度的高层建筑不多。周围两三公里内,没有大型商超。据了解,西部是即墨的批发商贸区,商业氛围较为浓郁,却与玉蘭公关的豪宅定位有些格格不入。

我们大体查看了玉蘭公馆地块周边小区的居住人群情况,发现与其相邻的某品牌小区,并没有太多高收入人群居住。小区内停放的大多是10万元以内的国产汽车,以电动车、摩托车作为出行工具的也不在少数。

2000元的工资和玉蘭公馆的前景

玉蘭公馆作为定价2万元/平方米的即墨首席豪宅,当然有充足的信心让这个片区有购买力的人群都投入到自己的怀抱,让自己创造市场奇迹,让自己名利双收。但这个想法现实吗?23日,笔者在即墨主城目前核心地段的一处商业中心看到,客流量与青岛市区同等规模的商超相比,落差不小,主要商品和一些服务的定位,都要平民化许多。招聘广告上,洗碗工,服务员的薪水都是两三千元。

当然,这些不吃不喝100年也买不了玉蘭公馆一套房子的人,并非玉蘭公馆的目标客群,但这样的工资水平,其实还是能够反映整个城市的收入水平,由他们推及城市的中产,可以接受怎样的购房价格门槛,而主流房源的价位实际上也在拉扯着人们可以接受的高端住宅的心里价位,决定着玉蘭公馆这样定位至高的住宅产品的去化难易。

可以相像,玉蘭公馆在收集这个城市最有购买力的置业者,但一方面他们的价格没有竞争力,另一方面,这些人更明白即墨的未来在哪个方向,现在玉蘭公馆可以说西部配套较东部成熟,但核心的地段怎会没有配套相随,山师附中等名校已经在逐渐改变即墨东西两个方向的配套对比。

玉蘭公馆还有一个目标是利用不限购的区域优势,让投资者来接盘,但比即墨更靠近主城的城阳片刚刚接触到2万元/平方米的价格线,就开始向回收缩,上周有城阳地铁盘开价1.2万元/平方米,试想,一个比城阳又北了10几公里的即墨,一个在即墨都属于边缘的地段,却要2万元/平方米,投资者又不傻。

据说,玉蘭公馆卖2万的消息,刺激着附近某大鳄盘快销了上百套,据说,与玉蘭公馆相邻的某二手楼盘,一下子多出了很多悄悄抬价格的房源,这或者才是一个本地人莫名其妙,投资者看着发愣的,2万城郊豪宅对城市发展的客观作用。



回复

回复

请先登录再回复

返回顶部