2014年房价必然崩盘(转帖)

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发表于 2014-08-03 22:22:57

1楼

影响房价的所有因素都必然归因于两大阵营:房产的总供给与总需求。
  这里面需要区分一个存量与流量的不同,存量是累加,流量是即时的,流量的累积等于存量,区分的意义在于很多人头脑中存在着概念混乱。
  也就是说同一笔钱可以循环使用,一年内流通几次,形成所谓的货币创造,能够扩大购买力,然而,一旦发生极端情况,即社会所有的人一致行动,比如抢购或抛售,那么一笔钱只能使用一次,也就是仅有流量起作用。
  贺铿,十届、十一届全国人大常委、财经委副主任,现任湖南大学金融与统计学院名誉院长、中央财大统计学院院长,教授、博导,在6月30日的腾讯微博上说:“我一直认为滞胀是凯恩斯政策的必然结,无须争论。当前防风险比保增长更重要,金融危机的隐患已经很严重。2008年四万亿的刺激政策,再加上地方政府及央企的负债40万亿,M2印了103万亿的钞票,影子银行大约27万亿,于是形成了大量低水平的重复建设,形成了大量产能过剩,推高了房价,形成经济泡沫。”
  而央行调查统计司司长盛松成2014年1月15日在国新办举行的发布会上表示:“货币供应量包括M0、M1、M2。中国的M0是流通中的现金,央行真正发行的就是M0,即5.8万亿的M0。社会上关于“央行发行了所有货币”的理解有误,2013年年末,我国广义货币(M2)余额110.65万亿元,而M2增长快主要是因为储蓄增长快。一般而言,储蓄率比较高的经济体,其货币总量也往往比较高。中国人比较重视储蓄,国民储蓄率超过50%。
  由此看出,这位人大财经委副主任,中央财大统计学院院长对货币发行的概念与数量也并不是很清楚。
  事实上,由于中国实行的是外汇占款制度,现在中国的外汇储备3.6万亿美元,央行应该新增发行人民币约26万亿,但由于存款准备金率为20%,M2超过100万亿,即央行通过准备金回收货币约100*20%=20万亿,26-20=6,这就是5.8万亿的由来。
  最近中国对外贸易顺差减少,必然导致新增占款发行减少,而央行准备金的吸收作用却随着居民存款的增加而不断增加,又怎能不发生钱荒?
  据第一财经网2013年2月6日报道,去年全国商品房库存2.3亿平方米。
  克而瑞发布的研究数据显示,2013年前11月全国53个重点城市经营性用地成交面积高达6.59亿平方米,同比增长21%。上述出让土地经过7~8个月的开工、建设,将成为2014年新房市场的供应主力。
  房价在2013年为什么走出了前低后高的路径?
  原因在于政策信号不明朗,刚需发生了恐慌性盲目抢购。
  然而,2014年随着3600万套保障房的推出、农村宅基地上市、不动产统一登记与征收房产税引发的抛售这些因素将成为房价崩盘的触发因素。
  而一旦发生形势逆转,那么先前囤房捂房的将加入抛售队伍,跃跃欲试的刚需也必然拒绝买入。
  如此,形成巨大的房产抛售浪潮,2.3+6.5=8.8亿平方米的总供给,尚不算已售出的投机房,而总需求只有5.8万亿元,这是假设全国人民不吃不喝,把手头所有的现金都拿去买房,那么全国平均房价多少呢?5.8/8.8=6600元每平米,请问全国哪个县城有此价位的房子?
  有人掷遍布全国的鬼城、空城不顾,而妄言平均高达4万一平的北京房价还会上涨,因为强者恒强的马太效应作用,全国的钱都涌向了北京,他忘了钱荒、忘了富人在逃离北京、忘了爬得越高摔得越重这句古训。
  看完了上面的分析,再看下面的凤凰地产峰会,其意图路人皆知了。
  2014年1月18日,由凤凰网与凤凰卫视联合中国房地产报主办举办,凤凰房产承办的“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。
  全国人大常委会原副委员长成思危开幕致辞,他认为20年内房地产仍是支柱产业。房地产业在中国20年内是支柱产业。房地产不仅仅是经济问题,而且是社会问题,甚至是政治问题,如果不解决居者有其所的话,会产生社会问题,所以房地产作为支柱产业,不管从哪个角度看都是重要的,现在有些人因为对房地产有意见,所以反对房地产。这个还是应该要以科学的观点来看。
  请问成思危先生,现在的房地产行业是向居者有其所的方向发展吗?反对现在天量空置、频繁拆迁的房地产怎么就不科学了?
  清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为房地产是非常敏感的,影响的因素是非常多的,房地产的争议也非常多,我只是讲中长期。住宅性房地产的格局会有所变化,会不会出现剧变?短期出现剧变不可能,去年十月份有一位非常能干的业内人士,打着我的旗号,说房地产行业酝酿着剧变,绝对不是我写的,这位作者在清华读的是建筑,专业比我好多了,经济当然比不上建筑了。未来5到10年,一定会走稳,不可能重塑过去的辉煌。摆在大家面前的一个问题,怎样让房地产整体行业不要出现突然的拐点,不要出现所谓的剧变,而能够逐步地跟整个经济发展能够同步,既不要拖后腿,也不要虚高。换言之,怎么能够逐步的“软着陆”,这是未来五到十年摆在产业人士、政策界、经济学界面前共同的任务。
  李稻葵教授请讲点逻辑:前半句断定房地产非常敏感,影响因素很多,后半句又如何断定短期出现巨变不可能?既然不可能,又何必处心积虑去防止出现巨变、拐点?
不止一次地告诉人们,有些人会因为贪图小利而将一世英名、学识、道德出卖。转自天涯论坛

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