对明珠城优势/劣势的理性分析和其今后发展出路的谏言

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9复式楼

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发表于 2009-01-21 11:14:07

1楼

前些日子,有网友在论坛上发表了对明珠城的个人看法,阅后首先可以肯定的是其的感情很真,但同时觉得他的观点和结论很感性,没有客观依据支持其观点,完全出于个人的感觉.在这里,我也谈谈对明珠城的看法,主要是对明珠城今后优势/劣势的理性分析和其今后发展出路的谏言,同时供各位有意在此地区置业的人们在择房购房时参考比较,以作出更明智更正确的决定。

需要说明的是,以下分析不是建立在在对某一房产公司的一些情景(例如小区景观环境)的感性认知和对对某一地区的发展的感性性判断的基点之上(例如:马路不断地在拓宽和增多推向到这可能代表什么等等),也不是鉴于对某一或某些房产的偏见;而是在查阅了大量的相关历史资料以及苏州、吴江等地方政府就这一地区的战略性发展规划文件资料、并以以上依据和证据为基础,对这一地区今后发展进行的宏观认识把握和理性分析(注:资料依据例如,1.苏州市2020年的总体规划文件;2. 吴江2006-2020年总体规划文件;3. 吴江滨湖新城最新规划文件等战略性发展与规划的官方文件性资料等)。

首先,吴江松陵的南部、西部志东太湖这一地区的发展前景是可以肯定的。但把视线从这一地区的宏观发展视野(可视面)缩小的微观的点(可视点)来分析,无论是明珠城的开发商自己也好,还是由于某些人自身种种原因也好,在其的宣传鼓吹中对明珠城这一楼盘“优势”的主观强调甚至在某些程度上掩盖了周边其他楼盘相对于明珠城的更大优势,同时由此严重误导并错误影响购房需求方在购买该地区房产时的抉择。较客观地分析明珠城的优劣势,可以列举如下:

首先,与目前周边已有的楼盘比:

1:论价格低:上海城的价格最低,加之我下面将要论述到的第3点原因,在处于同样宏观发展面上的微观点,作为投资和长线收益,上海、吴越领秀后期、奥林清华3期房产等应该是长线中线(3-5年间)及长线(5年以上)投资收益期望值最高的楼盘之一(补充:虽然就自住来说,环境稍逊于丽湾国际和明珠城,但这一作为投资,就周围楼盘的初始售价相比较和由于地域升值论的观点综合分析)。

2:论价格稳定与信任度及性价比:丽湾国际作为本地区的重要高尚社区的楼盘,其的每一期的售价与其自身的环境和品质相比,其性价比都是在周围楼盘中最高的之一,且价格一直较稳定,由此对购房者树立了极大的信任度核对其楼盘的价值信心,从而不断巩固其品牌基础。这一点,明珠城在楼市火热时价格飞涨但在楼市严冬时价格大幅下滑的价格策略给购房者对其楼盘的保值能力、真正价值、乃至对开发商的信任度都不得不打个折扣,就这一行为,无疑很赤裸裸地显现了其作为商人的唯利试图,和对社会责任与客户责任的淡薄。在这方面,丽湾国际(包括吴越领秀)的口碑和可信任度远高于“商人本性十足”的明珠城开发商。如果说到将来,1)如果在经济恢复迅速,地域由于开发政策带来的升值优势显现时,由于丽湾国际和吴越领秀等楼盘的稳定的价格因素带来的升值保障会更稳定;2)特别要提出的是,在经济继续保持低迷或滑坡时,这样的房地产商的产品的价格保值度比起明珠城来说,就更能体现出其的保值方面的保障性优势(注:作为商品,不管是自用还是作为投资期望其的升值,我们都知道一个简单的道理,价格相对越稳定的产品,保值的可能性就越大,特别是在现今外部经济环境不断剧烈变化的时代)。作为自住,我想我们从心理上也不希望自己购买来自用的物品相对于其他同类物品来说价格激烈动荡或波动太快太大,尤其不愿看到自己购买的物品(商品)转眼就缩水了,何况购买房产是一笔很大的开支费用。

3。论这一地区的发展规划战略重点:这一地区(指吴江松陵东太湖地区和城北地区)虽然在整体规划上体现了其将来的潜力,但就本地区来讲,明珠城却不处于优势,相反,根据吴江松陵镇“由运河时代转入太湖时代”的城镇发展战略规划中的核心发展战略规划“吴江滨湖新城”的最新规划,相对于丽湾国家、吴越领秀、吴越尚院、欧风华庭、奥林清华三期、和将来松陵镇沿东太湖一带的“仲英大道以西至东太湖水域、江兴西路以南、以北”区域中现有地产项目和未来地产项目来说,明珠城处于非常大的劣势地位。

1)特别指出的是,在吴江松陵的城镇规划中,沿东太湖一带的“内苏州河以西至东太湖水域、江兴西路以南、三船河以北”区域是将来松陵最重点发展和建设的地域,也就是将来的“滨湖新城”所在地,如今,具体规划方案和规划效果已经定稿,规划中的该区域定位为“以休闲、旅游、度假、高端商务等功能为主的自然环境最佳和基础设施最优滨城,以侧重服务吴江特别是吴江以外的区域”(注:松陵镇除此之外的其它任何一个地方的规划,都只定位在 “侧重服务吴江本地”),在该区域内临太湖走线的苏震桃一级公路即将动工建设,规划中的苏震桃高速公路将跨湖而过。 这一带未来发展起来的楼盘地产和目前已经处在其周边最近的楼盘地产(也就是上面提到的丽湾国家、吴越领秀、吴越尚院、欧风华庭、奥林清华三期等)相对于明珠城来说,升值的可能性、保证性和升值空间要远大于明珠城。文件在以上规划中清晰地指出,北至江陵路以南被纳入松陵镇城镇发展战略规划部分,江陵路以北则不在城镇发展规划范围之列。这使得明珠城这一处于江陵路以北的楼盘,仅以一条马路之隔在城市发展的规划中处于被忽略的劣势地位,只能完全“忍辱负重”地依靠自己的力量改善自己的环境,但不可能有力承担起出明珠城自身小区以外的(以东、以北工业集中区和外来人口居住密集区相对居住来说环境较恶劣的)环境改造。简而言之,内部环境可以通过自身的努力得到优化,可自身处在并包围自身的外部环境也是居住环境的重要标志,而这一环境无法通过自身努力实现优化,只有政府部门的市政规划及发展政策可以做到对其整体环境的改变,正如我下面将要论述到的。

2)在吴江2006至2020年的整体规划中(吴江整个县市范围的规划),松陵地区规划有三大工业区:1)运东南部工业区、2)运东北部工业区,3)这第三个工业区就是江陵路以北、明珠城小区东面区界以东、大运河以西、吴中区与吴江地界以南的“城北工业区”。试想,在这紧邻工业区多少会受到工业各类污染的影响之中的小区明珠城,跟以上提到的“沿东太湖一带的“仲英大道以西沿内苏州河一线直至东太湖水域、江兴西路以南、三船河以北”区域,以及其周边最近的楼盘地产(丽湾国家、吴越领秀、吴越尚院、欧风华庭、奥林清华三期等)相比,在松陵镇各区划的地理位置上怎么可能不处于劣势??与这些地产楼盘相比,可能明珠城仅有的一点可怜的区位优势就是离苏州市区更近了200米---1000米不等;但在这一交通日趋成熟发达的时代,这一点的所谓的优势又能代表什么?还不足汽车行走1分钟的优势。未来3-5年的发展将会显现出紧紧围绕“滨湖新城”城廓的那些楼盘和滨湖新城内的未来新楼盘的突出优势,以及民族城相对于上述楼盘的劣势,而其之间的差距将会随着城市发展规划的具体项目实施越来越明显。

如果以时间发展的先后为基础作一个“现在和未来3-5年的纵向比较”,将明珠城与今后该地区发展战略规划重点区域中未来的其它楼盘比:

当然,明珠城的优势也有,最大的优势就是小区内部种植和绿化作为环境的要素之一在周边的各小区中还算可以(注:这不代表环境最好,组成环境的要素有很多,其他小区也有明珠城所不具备的各自环境要素优势),但明珠城的这一优势这也只是暂时的。地产的开发始终是向前不停发展的,一代胜过一代,后者优于前者,从简单的住宅到复合的住宅、从简单的建筑材料到环保及保温材料的大量的运用、从随四季变化而室温产生变化的住宅到衡温、衡湿、横氧的高科技住宅。谁敢说今天的一点优势就将是永久的优势??从以上我提到的第2点中的1)、2)小点内容中“滨湖新城”的功能定位和具体规划方案来看,未来新城区域内的的房产无论从身处的大环境、从地产楼盘规划设计自身的小环境(包括内各项功能需求、建筑物结构外观的审美需求、植被绿化空气等自然环境的需求、便捷的交通需求、高性价比的经济价值需求等等),还是从将来建筑产业发展对科技环保建材不断升级的要求、或从未来开发商为应对房地产市场越来越残酷的激烈竞争,为求生存和自身的发展必须对自己产品的质量、品牌不断提升的要求来看,明珠城相对于“滨湖新城”区域内和一线周边的房产来说,都会越来越处于劣势地位。

现明珠城一期的工程已基本结束,一切造成一期环境的优势及劣势因素已经定格。在一期楼盘中有其目前自身的优势因素,综合以上分析,在未来3-5年后其劣势因素将会更加显现。除非明珠城在期今后几期的建设中更加努力在各方面不断地努力提升自身各方面的品质使其在该方面与周边潜力较大的楼盘相比更具该方面的优势、将来在对自己小区的配套建设中能够积极响应并尽快满足来自各方对其的不同但合理需求(尽快落实起当初向业主许诺的小区至苏州市区间的穿梭巴士、业主陆续入住后即可需要满足的商业、学校、运动、生活购物等基本的合理需求等等),和不断提高自身产品的性价比(目前其楼盘的性价比相对于周边几个不错的楼盘来说不占优势),以更符合购买者功能及审美需求的设计、更优质的楼盘施工质量、性价比更高的价格定位才能尽量缩小与松陵未来重点规划发展地域中的其它楼盘缩小劣势的差距,并在未来与其南面沿太湖其它楼盘的竞争中立于不败之地。

明珠城与其它楼盘相比,除了自身可数的仅有优势外,不足之处还不止我在上文中提到的这些,在此也就不一一列举了。

以上的论述带给购房者的理性思考:
那么根据这一地区的总体发展规划和局部发展前景分析,以及与周边各楼盘的比较分析,当准备选择同一地区的不同楼盘时,大家应该更理性地思考以下问题:
1. 为什么我们只有理由买明珠城的楼盘而不是周围其它的楼盘?
2. 凭什么说这一地域明珠城的楼盘是最有保值价值和升值潜力的而不是周边的其他某个楼盘??又凭什么说你今天买到的明珠城的楼盘就是最划算的??
3. 是谁在不充分了解发展政策和规划等情况、不经过同一地区不同地域的分析和评估、不通过各楼盘间自身内部的各项优劣比较等,单凭着一些感性的认识(又或许是一己私利)就不负责任地信口雌黄、枉加评判地将某一事物(比如说将明珠城楼盘)虚夸成好像是此地是当今“万物之最”,非他物可比的“唯一”和“最爱”呢???

只要在通过自己对某一地域的宏观认识和全面比较的基础上,那么各位有意在此置业的人们,无论你最终选择了哪一个楼盘,那才能算作是你自己真正的选择,而不是被他人(媒体、开发商、其他利益团体和个人等)的舆论宣传和造势所蒙蔽和绑架后的选择。

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  • 憨兔猫猫

    9复式楼

    私信

    发表于 2009-02-01 16:12:09

    2楼

    分析的好,透彻,有中心、有论证、有论据,顶一个!!!!!

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  • 别人的世界你不懂

    9复式楼

    私信

    发表于 2009-02-15 14:36:04

    3楼

    憨兔猫猫 发表于2009-02-01 16:12:09

    分析的好,透彻,有中心、有论证、有论据,顶一个!!!!!

    分析的不错

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  • 牙红雨

    9复式楼

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    发表于 2009-03-30 11:25:34

    4楼

    分析的不错

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  • 吾心

    9复式楼

    私信

    发表于 2009-06-16 14:39:46

    5楼

    lollllllllllll

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  • 火红的年代

    9复式楼

    私信

    发表于 2009-06-16 14:53:01

    6楼

    吾心 发表于2009-06-16 14:39:46

    lollllllllllll

    才看到啊
    好帖子!

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  • 文君2927013327

    8大平层

    私信

    发表于 2009-08-17 01:09:01

    7楼

    对明珠城优势/劣势的理性分析和其今后发展出路的谏言


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  • 焦点网友HatG4xn

    9复式楼

    私信

    发表于 2009-12-08 12:16:05

    8楼

    我是刚买8号楼的业主,看了这个真个郁闷个,都想把它转卖了。。555

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  • 焦点网友1j4fzcU

    9复式楼

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    发表于 2010-03-01 12:13:40

    9楼

    我正打算买。看到这个帖子,犹豫了

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  • 单身的灰太狼

    9复式楼

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    发表于 2010-03-06 13:08:31

    10楼

    没有楼主讲的那么严重,升值潜力无限;明珠城的啤酒节、菊花展您参加了吗?本人是土生土长的吴江人,我买在米兰苑10号楼,我认为明珠城比其他楼盘有优势,3-5年后见分晓。

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  • 纪晓荌

    9复式楼

    私信

    发表于 2010-03-12 00:12:42

    11楼

    lz无聊!

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  • 焦点网友S0P7aei

    10叠拼别墅

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    发表于 2010-04-09 10:29:09

    12楼

    焦点网友1j4fzcU 发表于2010-03-01 12:13:40

    我正打算买。看到这个帖子,犹豫了

    各有各的见解!不能排除你是其他楼盘的托!

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