东部明珠雅苑“合同附件五”的陷井

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夜痕

8大平层

私信

发表于 2008-03-04 19:41:27

1楼

一、 本项目总体规划及合同附图已经政府规划部门批准,后期可能因设计、施工、技术及政府需要调整,卖方保留修改的权利,并以实际交付为准。若合同附图与经政府规划部门最终批准备案的图纸有不一致的地方,以政府规划部门批准备案的图纸为准。卖方所做的售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料仅作为要约邀请,并不具备要约条件,不构成对本房产的交付标准及买卖合同的组成部分。 广东省预售条例第十条预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时,应当征得相关的预购人同意;预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付的商品房预售款本息,并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。 建设部商品房销售管理办法第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。   经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 高院解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 广东省预售房条例第二十六条 预售人设置商品房样板房的,其布置、装修和设备的质量,除当事人另有约定的外,应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致;样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。 二、本房产按照套内建筑面积计算购房款,如交付使用时由于房地产分摊共用建筑面积原因导致本房地产面积出现差异的,买卖双方不退、不补,且互不承担违约责任。 广东省预售条例第十条 第二十四条 商品房预购销合同应当载明和约定下列事项: (三)预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高; 商品房销售管理办法第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。   商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。 在这里特别提醒购房人注意的是:按套内建筑面积计价,是增加面积透明度的一种计算单价的方法,绝不代表按套内建筑面积计价,购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定,建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权,购房人应要求房地产商在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况: (一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积; (二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数; (三)不分摊的共用部位”全部写清楚。 十、买卖双方同意本合同第十七条第一款第(二)项变更为:差异值在+-0.6%(不含本数)以上至+-3%以下(含本数)的,按购房时的单位价格实行多退少补。双方应在面积差异确认且收到对方付款通知之日起十五日内将差额支付给对方,逾期付款应按欠款每日万分之五向对方承担违约金至支付之日止。 “套内面积”在商品房买卖纠纷中,面积问题所占比例最大。某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点,在面积上大搞猫腻儿,一方面让购房人补缴3%的购房款,另一方面让购房人少得3%套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款,还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用,可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。 十五、买方同意本房地产项目规划用于停放汽车的车位、车库以及其它未公共分摊部分物业之所有权、使用权,或所有相关经营权属于卖方所有。 物权法第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 二十二、买卖双方根据本合同约定及法律规定解除合同的,买方有义务在合同解除之日起七日内协同卖方办理解除合同备案手续,否则,每延期一日须按本房地产总价款的千分之一向卖方支付违约金,直至解除合同备案之日止。 注意应增加:“在合同解除且买方收到全部售房款及相关利息、违约金之日”,否则卖方会借机拖欠房款。 另外对于定金的相关法规: 高院解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 商品房销售管理办法第二十二条    符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

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