日本“免费送房” 人们为何却选择逃离?

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雨梵

9复式楼

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发表于 2019-07-31 10:25:09

1楼

小镇的绝地转身

对于偏远村镇日渐衰弱与消失的局面,各地都展开了生存“自救”:

2016年伊始,包括长野县的滑雪村、本州歌山县的酱油之乡、广岛尾道市的滨海小镇、京都下鸭神社森林等6处“不知名”地点被列入旨在推广日本乡土风味的项目名单中,而在此之前的名单中已包含了15个分布在日本各个角落的小地方。

更多的钱、旅游产业的带动虽然能救“穷”,却不能杜绝人口流失。

“地方”消失的危机如悬顶之剑。在如何改变人口过度向东京集聚、偏远地区人口日益流失等问题上,核心在于能否使偏远地区具备包括工作机会在内的足够的吸引力,但如今年轻人所想的却远非于此。

据日本总务省调查,20-30岁的年轻人中,有42%表示希望到农村居住,比其它年龄段受访者总体平均水平高出12个百分点。一定程度上表明年轻人群迁出城市并非完全迫于就业等压力,而更多出于振兴地方、喜爱田园生活以及希望更好地发挥自身能力等“情怀需求”。这种“农业+X”的生活方式,令这部分人更愿意付出时间、精力去努力尝试多样的工作选择、多样的兴趣实现。

在人口整体大量减少的大势下,激发年轻一代回归田园发展农业、探索新的商业模式以及生活方式,建设集约型城镇、提高高龄少子化背景下的公共设施使用效率,或许是可令乡村弯道超车“追赶城市”、共同发展的有效契机。

1、神山奇迹,荒谷变硅谷

神山町是一个位于德岛县中央位置的偏僻村落,鲜有外人问津,如今却成为日本炙手可热的“IT聚落”、“绿色硅谷”,数十家IT企业从都市搬进木造古民房,人们美其名曰“神山奇迹”。

为什么称之为奇迹?超高龄小镇绝地转身的原因何在?

神山经历了这样一个过程:1.0版艺术家及艺术村-2.0版IT创业者及成熟企业远程办公室-3.0版新型乡村lifestyle

历经30年努力,从最初以文化艺术为切入点,到争取IT创业者入驻,从整修空屋为艺术行业从业者提供生活与工作的场所,到鼓励科技公司在此设立远端办公室,宁静且迟重的乡村从鼎盛时期的两万人跌至只剩约五千居民,再到如今成为移居和投资的热土;从吸引社会“中坚”家庭、邀请“高价值的工作”进来、创造新的“服务”,到同步保护原生环境带动观光旅游,实现地域经济的良性循环从而实现自主发展,神山町几乎就是一个从无到有、从衰败到复兴,典型的,完美的乡村振兴案例。

但神山町的发展在过程中也经历了诸多困难,追溯最早的地区发展计划是以神山为中心的“德岛国际文化村”,随后确立了以文化和艺术为核心开展乡村建设的目标。同一时期这种以文化带动地区经济发展的风潮盛行,如越后妻有、濑户内海几乎都在同一时期举办了多种艺术祭活动。活动期间,主办方邀请世界各地的艺术家深入体验当地乡村生活,并以自然为背景、回请当地居民共同参与创造。

可惜计划执行多年,神山町却并未因艺术祭的活跃而有根本性的改观。假期去乡村小住几日是很普遍的选择,也被认为是城乡之间人口的“共享”,在日本称此为“交流人口”,只是城市具有更大的魅力让年轻人选择长居。因此,如何吸引人口与产业的长期驻留才是需要真正思考的。当然,神山町的种种文化努力并非毫无作用,这种以滚动式检讨推动自我优化的道路也是重要的觉醒之道。

计划的实验者们最终明白了解决农村难题并非盲目导入城市人口,而应利用迁移人群为当地驻留有消费力和创造力的有效人口,最终改变“人口结构”才能缓解原有的人口流出带来负面冲击。从调整人口结构的角度,再借助ICT基础建设(通讯科技Information and Communication Technology,当地政府自2000年开始就在全县内开始了光纤网络的整备工程,当地的宽带最高网速达到了东京的十倍)以及多样化的工作场景,提升地方价值以吸引创业者及成熟机构入驻,就成为未来神山町主要的发展方向。

在配合德岛县政府将闲置空间改造为共享工作室的“空屋计划”之外,由绿谷(这个非营利性公益组织的前身是致力于促进国际交流的“神山町国际交流协会”,当时设立的初衷是为艺术家提供帮助、对空置房屋再利用以及对人才进行培养等)发起的“神山计划”,成功地从2010年起陆续吸引多家高科技企业在神山设立卫星办公室。

当然远程办公并非神山町独创,出于对卫星办公室的真实需求,以及对东京地震的备份心态,越来越多的企业开始寻觅合适的外部地点。2015年7月日本总务省正式启动的“乡土远程办公”方案中,有15个远郊区域被选为样本,并与180家企业合作,试图实现由东京向地方转移1000万人次的目标。虽然总体状况并不理想,但神山町因前期举办各种艺术聚落而不遗余力打造的优质环境,意外地抓住了这个机会。

这些被邀请进驻的企业秉持共同的原则,在空屋整修之前就了解需要争取什么样的人进来,尤其在某一领域的头部或知名企业,在达到宣传效果的同时也积极吸引对神山町未来至关重要的工作者和创业者。

随着企业开办、人口迁入以及核心产业的确立,一些“伴随型”企业也逐渐发展起来,如精品住宿、特色美食、文创产品、生活配套等逐渐建立起具备新形态的商业街模式。

不管是对进驻的企业还是居民家庭,神山町都尽可能地考虑谁能帮助神山发展、完善聚落产业及设施,在这样的合理配置下整个区域才能变得宜居宜业,达到产业多样化与人口结构优化的目标,“储备”神山町的发展动力。

2、紫波町,边缘地区变身城镇核心

日本岩手县紫波町是东北地区一个人口3.3万、以农业为主的小城镇,同样面临着社群老化和严重的财政挑战。如果放任不管,预计人口将继续减少30%以上,财政规模也将大幅缩水。2009年紫波町开始着手研究采用PPP(Public-Private-Partnership,指的是政府与私人组织之间为了提供某种公共服务或物品,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴关系)模式,来对区域进行公共服务与商业配套的综合开发。

实际上这个项目自1997年就开始准备,计划将位于紫波町中央火车站周边10.7公顷的土地建设政府办公大楼、图书馆、体育设施等公共服务。无奈紫波町之后的财务每况日下导致迟迟无法开发,而引入了民间资金后,从2011年到2016年陆续开始建成足球场、图书馆、排球馆、政府办公楼、诊所等设施。开业后每年成功吸引百万人来访。

日本以往政府主导的公共设施项目都是采用财政资金进行开发,导致普遍按照财政预算的上限进行项目设计,建筑成本很高,这不但导致投资成本高企也使后期维护成本居高不下。而采用PPP模式进行站前土地开发的项目公司股权中,紫波町占了39%,民间资本61%。以民营为主的项目公司充分发挥市场运营能力,制定详尽的开发计划、市场调研、调集资金、协调企业参与、提前招商招租、安排后期运维等工作。建成后项目公司从租户收取房租来偿还贷款并向紫波町政府交纳土地租金,其中土地所有权归紫波町政府,政府把商业配套用地的使用权出租给项目公司,公共设施建筑物产权归政府所有,商业配套设施的建筑物产权归民营企业所有。

项目投资的回款几乎都压在商业设施的租金上,所以项目公司需要先进行招商招租工作,确定好入驻商户之后根据商户需要的面积来推算未来的租金,并以此来进行建筑设计、确定建筑规模与建筑费用,原则上最大限度提高出租面积,选用物美价廉的建材与工艺来控制造价。不以投资导向而以运营导向为主的模式可最大限度地确保PPP项目的回款要求。但这个项目最大挑战并不在于是否从运营端定制设计方案,而是如何在人口老龄化、年轻人不断流失,在既没有人气也没有资源的偏远小镇上进行提前2-3年的招商准备?

那么,第一要点就在于如何聚集人气。通常我们提到聚集人气,都会想到如何通过商业设施来引流,在中国尤其如此。迪特·哈森普鲁格 (Dieter Hassenpflug)作为一名德国学者,自2000年起长达7年的时间里,遍访北京、上海、青岛、西安等多个城市,以此为基础梳理而出的《中国城市密码》中,着重描述了我们在公共空间上的缺失,导致大量的社交、人群聚集都发生在商业设施中。但在缺乏人口基数、高龄化的紫波町显然无法这么做,商业设施或许对年轻人有效,但对少子高龄化的地区显然无法发挥聚人气的效应。加上紫波町距离县府只有十几公里的路程,铁路与高速公路十分发达,很多紫波町的居民往往都去盛冈购物。

解决这个困境的方法是:通过公共设施服务来吸引不以消费为目的的人群来聚集人气!

这个项目本身规划了公共图书馆、政府大楼、市民活动中心、公园等大量公共服务设施,通过这些来吸引那些不以消费为目的的人群聚集于此,然后自发促成消费是最好不过的方法。但这就必然要求公共设施具有多样性、空间及活动需要更灵活!

图15:图书馆怎么做?紫波町的农业从业人口占25%,日本全国的平均农业从业人口比例仅为2.2%,那么我们就可以在图书馆中充实农业题材的各类书刊,并适时地多举办些相关讲座来帮助大家进行农业经营。图书馆旁边设置信息交流馆,可以同时充当展厅、音乐工作室、料理教室、绘画教室等,平时还可以作为给市民提供学习活

结语:

日本有关高龄少子化、失去的“二十年”的发展背景或许大家都有所耳闻,但他们对于小城镇“消失”的恐慌以及各种生存“努力”或许并未有太了解。我们试图通过对大城市(东京)人口的过度集中与小城镇人口的快速流失出发,梳理并无特殊资源的偏远小城镇自救的两种方式:一种通过分担及转移大城市的部分产业来构建一个新的产业结构与人口结构,延缓人口老龄化,从而实现逆城市化,区域得到最大的价值提升;另一种则通过公共设施的“精耕细作”,将边缘区打磨为城镇核心区。

我们不可否认,同中国一样,在生态环境脆弱的区域,人们开垦土地并世代居住下来,是农业社会世代不得已的选择。如今一些乡村的“消失”虽然令人叹息,但人们迁移到更宜居的区域,并将释放出来的土地退耕还林、涵养水土是新时代的诉求,剩下那些区域仍然需要有核心的配套设施,需要不同年龄层、男女老少都适用的公共设施而不是商业配套,在紫波町的案例中我们分享了在边缘区域如何通过PPP的模式将公共设施打造得更为多元,实现将边缘地区打造为核心区的模式,这不失为一个积极的案例。

蔡瑛樱

孚园联合创办人,十余年产业咨询、顾问及执行经验,专注于城市发展、区域更新、产业优化及文商运营,强调咨询与落地的有效衔接、方案到执行的有效延展,“以终为始”地提供一贯到底的解决方案,致力于成为赋能传统行业的专业解难者。孚园现为“上海购物中心协会”理事单位,个人任“品牌与经营管理委员会”副主任委员。

孚园研究院成立于2015年,下辖城市发展、产业研究、数字营销、品牌文化四大研发中心。中心坚持研发原创内容、独立观点,并汇集策划咨询、规划设计、产业开发、资本运营、文史及地理经济等多领域专家学者,致力于解决跨领域、跨生态体系下的城市发展、城市更新、产业新城、文商旅综合项目发展过程中的产品组合及盈利模式等问题。


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