小区楼顶设立广告牌 物业公司是否能做主?

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发表于 2017-12-21 14:35:23

1楼

来源:天水市秦州区法院网 作者:民三庭 王佳

近日,秦州区人民法院民三庭审理了一起排除妨碍纠纷案件,原告为某广告公司,被告为某小区楼顶住户。原告以被告妨碍其在楼顶施工设立广告牌为由起诉至法院,要求依法排除妨碍,停止侵权。

庭审中,原告主张其与该小区物业公司、业主委员会已经达成租赁合同,将楼顶位置租与广告公司使用,且已支付了租赁费,但在施工过程中,楼顶住户却百般阻挠,影响施工,造成侵权。被告辩称,其作为楼顶住户,享有楼顶部位的所有权,原告未经其同意擅自施工的行为是对被告权益的侵害,请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,原告设置广告牌,与小区物业公司签订了楼顶租赁合同,并未和楼顶住户达成一致意见,而该小区也未设立业主委员会。根据我国《物权法》第七十条规定,“业主对建筑物内的专有住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和公共同管理的权利。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”《物业管理条例》第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建筑单位不得擅自处分。”因此,住宅楼的屋顶是属于全体业主共同所有。而依据《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共有部位、共用设施进行经营的额,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主委员大会的决定使用”。

因此,按照法律规定,该小区楼房的全体业主对楼顶拥有建筑物区分所有权,如果要在小区楼顶设置广告牌,应征得占建筑物总面积过半数的业主同意,并经业主大会决定后,办理相关手续才能设置,仅通过物业公司是无法决定的。综上,原告只与物业公司签订租赁合同,而未取得业主的同意,其诉请无法律依据,不能得到支持。庭审后,经过法官充分、耐心的释法,原告也表示理解,决定撤诉后与小区业主、楼顶住户、及物业公司再次进行协商,达成一致意见,以最终解决纠纷。

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