搜狐焦点带您走进详细的《购房流程8》

浏览(-) 回复(0)
发表新帖 回复楼主

二货他干爹

12独栋别墅

私信

发表于 2013-03-11 15:49:35

1楼

如何选择二手房地段?

      对于居住性二手房,购房者应找出拟购二手房所在居住区,找出小区规划图,结合城市规划着小区的发展前景,看小区在整个城市中处于哪个区域,是文化区,工业区,还是商业区。整个大区内的交通是否便捷,到市内其他各区是否方便?

 

  选住宅的位置,应选文化区为佳。因为文化区内校园较多,绿化面积也相对较多,而且文化区内居住者的文化层次普遍较高,为形成良好的人文环境奠定了基础。文化区内由于不从事生产和服务,区内物流较少,生产污染较小,利于形成良好的自然环境。因此,选择在文化区居住,就有了一个好的大环境。

 

  消费者还可结合规划图,实地考察,检验拟购二手房所在小区内的基础设施。小区的绿化面积应在小区面积的8%之上。小区的人口密度以500~700人/公顷为宜。小区内的人均用地一般应在13~19平方米之间为宜。然后消费者可看自己的住房离幼儿园,中小学的距离,是否要穿过小区内主干道。小区内的菜市场是否高自己的住宅有合适的距离,如果太近,难免不受其干扰;如果太远,购物又不方便。小区内应有医院或小型诊所。小区内的其他设施,如商店、理发店、小食店、邮亭也应以使用方便为宜。消费者要看小区内地面排水系统是否通畅,自己所选住宅是否位于地势低洼地段。如果住宅处在低洼地段,排水口又少,那么,一降暴雨就会引起管道堵塞、排水不畅。垃圾收集点应分布均匀,离各住房较近。在垃圾临时存放点,消费者要看有无防护设施,是否采取了隔离和隐蔽措施。无卫生防护设施的垃圾临时存放点,易成为污染源。

》如何办理二手房贷款

由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后2-3个工作日就可以放款。

 

  购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》,新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》,到区房产管理局办理《他项权证》。在担保公司开具了《放款通知书》后,买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户,银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上,购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

》二手房交易流程及材料

签署买卖合同

送  

 

需18个工作日件

 

(1)房管局送件交

 

(开具收件收据)易

 

(2)缴交税费(签字领新件)

 

 

 

提交材料需申请

 

与送件交易同步

 

18个工作日

 

 

 

确定贷款意向

 

 

新产权证出

 

 

 

签借款合同办抵押

 

 

卖方尚有按揭余款的,需先解除抵押

 

 

 

出他项权证

 

10个工作日

 

 

 

放款

 

3-7个工作日

 

 

买方    

 

□身份证复印件1份及原件

 

□户口薄复印件1份及原件

 

□结婚证复印件1份(或未婚证明)及原件

 

□产权证原件

 

●需贷款的还需

 

□收入证明(附3个月工资表)(还贷比不超过50%)

 

□配偶身份证复印件1份及收入证明

 

□在按揭银行开立的帐户复印件

 

□产权证复印件2份

 

□评估报告

 

●需公积金贷款的还需要带(25个工作日)

 

□公积金缴交清单(连续一年)

 

□评估报告2份

 

 

卖方

 

□身份证复印件1份及原件□户口薄复印件1份及原件

 

□结婚证复印件1份及原件

 

□配偶身份证复印件1份及原件带(共有人身份证复印件1份)

 

□收入证明(附3个月工资表)(还贷比不超过50%)

 

□配偶身份证复印件1份及收入证明

 

●需贷款的还需带

 

□在按揭银行开立的帐户复印件

 

》二手房怎样卖? 业内专家教您卖房十大攻略

       二手房市场与新房市场不同,除了买方是普通老百姓外,卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全?二手房怎样才能卖个好价钱?什么时候交房最合适?二手房业内专家,整理出了卖二手房的十条攻略。

 

  一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般都以大公司作为第一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。

 

  专家建议:卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司,除了能够保证比较多的客源外,最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。

 

  二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

 

  据介绍,目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。

 

  三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?

 

  专家认为,代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中介公司一般也乐意。

 

  四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。

 

  二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介,买卖双方就必须亲自去处理这些事务,将消耗极大的精力和时间,反而会降低交易的效率。

 

  五、不能签“到手价”据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。对此,中介公司颇感为难,因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。

 

  二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。

 

  六、心平气和报房价近段时间来,上海二手房成交量有所减少,其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨,造成不少屋主对物业期望值太高,出现了盲目开价的情况,陷入物业难以成交的窘境。

 

  专家建议,屋主在报价的时候一定要心平气和,客观的估计自己物业的价格。如果不放心,可以多跑几家中介去问问,然后综合一下报价。

 

  七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后,为了避免一次次看房的麻烦,将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒,二手房交易中,交钥匙还需谨慎。

 

  许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房,但是,万一发生失窃等意外情况,责任归属问题就十分麻烦。因此,许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

 

  八、不要轻易提前交房在交易过程中,有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒,即使签了购房合同,在过户手续没有办妥之前,对于提前交房的要求屋主还需思量。

 

  虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要15天左右的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后,由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先,因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。

 

  九、合同细节要讲清一些经纪人反映,有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。

 

  十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的,而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象,专家提醒:要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。

 

  房产专家介绍:二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续,买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


回复

回复

请先登录再回复

返回顶部