【购房问答】卖掉翔安的房子换到岛内 应该怎么买?

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小蚂蚁_ZTE N909

8暴发户

私信

发表于 2016-08-04 09:33:42

1楼

  卖掉翔安的房子换到岛内,怎么买?
  【问】隔着玻璃:想卖掉翔安半岛祥湾123平的房子,置换岛内的二手房,可承受8000的月贷,哪里 比较合适?
  【答】王培:明发半岛祥湾现在的挂牌价是2.2万/平左右,那么123平的总价约270万,不知道您是否 还有剩余的贷款要还,若没有,那么完全用这270万买岛内二手房,月供在8000元(按360期) 的话,你能买的二手房总价在420万。这个时候置换到岛内来,许多楼盘的价格已经补涨上来 ,如果房龄较老且不是学区和地铁房的话,将来的升值速度会非常缓慢的,还不如明发半岛祥 湾的增值潜力大。
  如果您现在一定要置换岛内的话,有两个方案,方案一:自住为主,您可以置换一套岛内4万/ 平左右,大概在100平房子,那么您就要牺牲掉一些房龄,火车站、莲坂、槟榔一带的 地铁或学区房都是不错的选择,可以去看一下百源双玺、东方巴黎、富山花园、鹭江新城;方案二:投资为主,您可以置换一套岛内5万/平,70-80来平的房子,牺牲掉一些面积,那么您可以选择岛内核心地段房子,升值空间会大一些,筼筜湖、市政府、五缘湾片区还是能淘到一些房子。
  经历了上半年这波大行情,一些洼地盘也基本补涨到位,甚至有一些楼盘已经透支了未来2-3年的房价。未来楼市的分化加剧,一刀切的普涨、大涨行情基本不会出现,换到岛内来的话,一些房龄超过15年的非学区或非地铁盘尽量不要考虑,这类盘将进入滞涨阶段。
  首付100万,投资哪里的房子?
  【问】十年以后:老师您好,我现在有100万的首付,但是我有3次贷款记录,都已结清,月供不能超 过7000,不知投资哪好,前几天看了北站附近的二手房,产权大都没办理,投资是不是有风险 ?中骏四季阳光有产权而且精装,值得投资吗?谢谢老师不厌其烦的解答,望能尽快帮我解惑 ,不解感激。
  【答】王培:您有3笔贷款记录已经结清,按照厦门限贷新政,再购置新房的话首付要50%-60%,而且 您的月供不能超过7000元,意味着您可以投资200万左右的新房或二手房。新政出台后,厦门 的一二手房成交出现了很大的下滑,买卖双方的心理拉锯战已经开始了,无疑卖方肯定会先出 手,因此,很多项目会推新品出来,市面上可以选择的房源也变多了。200万总价的话岛内基本上买的都是老破小的非地铁和非学区,增值潜力基本没有,不予以考虑。岛外的话,可以考虑海沧、集美的新城的二手房,翔安南部新城的新房和二手房。我建议您可以去看一下首开领翔上郡的两房新品、美地雅登和联合博学园的二手房、华润橡树湾的二手房。
  产权没办好的风险性是有的,但不是特别大,只要卖家的购房合同和身份证对得上就可以了, 就是产权没有下来需要做公证,前期需要支付的数额还比较大。我不太建议您投资中骏四季阳 光,北站板块借助地铁热和动车热已经炒作过两波了,接下来也没有新的地块出让,处于厦门楼市的非主流非热点板块,周边的配套兑现周期较长,未来2-3年增值缓慢,不建议投资散户入手。
  高价入手岛内新盘 还有升值空间吗?
  【问】先生姓林:老师你好,我前段时间在厦门岛内建发中央天成投资了一套106小三房的户型,顶楼。价格当时买在53000元一平方。请问老师这个楼盘在近几年会不会有升值的空间,价格会不会买的稍微贵了些?
  【答】鹏煌:中央天成所在的地段一般,前有医院,旁边有成功大道,但这些负面因素因人而异,有人不介意有人介意,看个人而定。去年年初的时候,建发中央天成简装的均价在3万2左右,该项目的最大优势其实就是建发的品牌,从个人的经验来看,但凡是建发在岛内的楼盘,未来二手房的升值空间和幅度都会高出周边楼盘1至2千以上。不过由于你入手时价格略高,要想变现的话投资周期会加长。
  现在卖掉漳州港房源合适吗?
  【问】赖承风:老师你好!2013年入手漳州港招商假日365,现在卖掉合适吗?能否卖出去。还是再等等。谢谢!
  【答】鹏煌:如果资金够的话,还是建议应该优先考虑厦门区域的房子,漳州毕竟是漳州,尽管由于未来厦门的房价会越来越高,周边区域的房价肯定也会跟涨,但其涨幅和升值空间肯定还是会弱于厦门区域。不可否认,漳州港接下来的空间还是有的,但是那是在行情大势都向上的前提下,一旦行情出现阶段性波动,影响最大的其实就是类似角美、漳州港这样的周边区域。
  因此整体分析,个人认为至少在可预见的5年内,漳州港区域的升值空间还是相对有限的,如果你是长期持有投资的话,倒是不一定要卖掉,如果你是5年内的中短线投资,那么可以略微亏本或者保本的情况下出售漳州港的房子,转投厦门区域的房子。
  5年为期,马巷新房应该继续持有吗?
  【问】zhouxinqun:老师,你好!我今年在马巷联发欣悦学府买的小三房做为投资!预计5年后售出?您看现在的房价,是要继续保持持有还是售出呢?
  【答】鹏煌:相对来说,虽然联发欣悦学府的教育配套在目前岛外在售的新盘中算是比较不错的,但由于地段和其他配套等因素,在中短期内(3-5年内)其升值空间和速度相对较小,在个人看来,联发欣悦学府并不适合纯投资行为,更适合有小孩教育需求的刚需,既可以实现中短期内的过渡居住和教育需求,也可以有一定的升值空间。因此,根据你的投资周期,建议你可以继续持有。
  购买二套房要先将名下的贷款结清吗?
  【问】皮皮:有两套,一套在海沧天御自住,115平全款付清,有二套房在厦商新纪元,小三房,只有三十几万的按揭,是卖掉还是还按揭再贷款来换大套地段环境好二手房的做五年投资,首付能承担100万,月付15000。可选什么地段什么价位合适?
  【答】晓琳:按照限贷新政,名下有房还有一笔贷款没有结清,那购买二套房首付就要按照60%来算,这样首付100万买大套房远远不够。建议卖掉夏商新纪元的房子,结清贷款。
  根据你大套房环境好有升值空间的二手房的要求来看,建议选择集美新城的中航城、华润橡树湾、莲花新城等,这些楼盘在未来3年内会有不错的升值空间。但二手房首付较高,首付100万买大户型也是不够的,建议增加预算或选择小两房。
  投资湖里老城板块升值空间大吗?
  【问】晖之即来:老师您好!湖里的翔鹭花城有投资价值吗?
  【答】晓琳:在2010年的时候,翔鹭花城的房价在岛内也算是“洼地”,如今6年过去了,它的价格依然没有出现太大幅度的增长,可见其升值潜力一般。目前它的价格在25000-32000之间,根据这个价格给你点建议,可以考虑江头一带2000年后房龄较新的房子,这里靠近江头和吕厝双地铁口,等到地铁通车后会有一波升值空间。顺带提一句,投资岛内的二手房,尽量选择地铁沿线房龄较新的房源,有学区优势的二手房源也可以重点考虑,这些房源保值、增值能力都是相对较好的。
  枋湖片区金色阳光升值潜力大吗?什么时候卖合适?
  【问】Kk:老师你好!我于今年初买了一套金色阳光三房用于投资,请问什么时候卖出合适?
  【答】晓琳:今年上半年厦门二手房市场经过一轮暴涨后,目前价格到了一定高位,加上限贷政策的出台,二手房市场正处于“盘整期”。从楼盘本身来说,金色阳光房龄很新,位处岛内枋湖片区,未来还是有一定升值空间的。而且你是今年年初才入手,持有时间较短,若短时间出售,并不能实现利益最大化。个人建议,若不急于资金周转,还是继续持有一段时间。
  五月花两房换四房,现在合适吗?
  【问】冰冰:你好,老师!我有一套集美海上五月花的两房,考虑置换大一点的四房,但目前市场貌似比较冷淡,请问我是应该过段时间再换,还是低价出售比较合适呢?考虑未来两年的升值空间会有多大呢?
  【答】龙森:解答这个问题的核心是我们要了解清楚置换成本的问题。即你目前持有的五月花两房和你想要置换四房的项目到底在两年内的哪个升值潜力更好,然后再做定夺是现在置换还是将来置换好。
  粗略的计算一下,例如你所持有的五月花两房目前市场价3万/㎡,80㎡总价就需要240万,如果两年涨到3万5/㎡,总价就来到了280万,升值了40万。以40万为分界点,如果你所购买的四房项目两年内升值无法到达这个数值,那么在目前市场的“微妙期”,房价有可能出现松动的情况下,个人就不建议立马置换。而如果四房产品两年内的升值稳稳超过40万,那么即便房价出现波动,这个楼盘的保值潜力也是好过五月花的,那么,就应该果断置换。
  说了这么多,由于你没有具体说明是哪个四房项目,因此本人并不能妄下断言,只能这么粗略估算,如果你有详细补充的可以在下方留言。
  投资是选融侨观邸海上海沧万科城好?
  【问】冰冰:150万现金,投资,买融桥官邸,还是隔壁的万科好?
  【答】龙森:由于两个楼盘挨在一起,所能享受到的配套几乎一致,因此投资升值的外部大环境是一样的,主要还是要比拼产品本身。
  如果让我选择的话,我会选择融侨观邸,原因如下:融侨产品的性质为高层复式、海沧万科城为普通高层,从实用性方面来说,复式的赠送率更多,性价比也会更高,将来溢价的可能性也更高。而从另一方面来说,由于海沧万科城仅剩最后一栋产品,售价很有可能开出高位,从价位上就比融侨观邸要贵不少,而且后续也将少了新房价格带动的可能。
  世茂璀璨天城和泰禾厦门院子选哪个好?
  【问】清:老师您好,我现在首付预算130左右,我首付是三成,看中了璀璨天成110的复式四房,已经认筹,还有看了厦门院子123的四房,首付都是在我的接受范围内,厦门院子是现房,单价31000左右,璀璨天成要等,价格不确定,听说很多人要买,不知道能不能买得到,现在好纠结,希望老师给点建议,是入手厦门院子,还是等璀璨天成,主要考虑自住加投资,还有八月份拍地,对新楼盘价格影响大吗?还有两个楼盘周边的新房也有在售和马上开盘的,价格会对这两个楼盘有什么影响吗?二手暂时没考虑,首付比例太高,承担不起。谢谢老师,希望能解答一下,还有家里有一个一岁的小孩
  【答】龙森:买房在自己可接受的选择范围内,尽量购买自己有把握的楼盘,千万不要为了追求所谓的大热楼盘,最后因小失大。据我所知,世茂的认筹很早就已经开始了,目前由于工程进度赶不上因此迟迟没有开盘,但他们的蓄客量早就满了,因此如果你没有足够的把握,排号比较靠后的话,泰禾应该是首选。虽然项目周边的居住环境比较一般,但项目内部环境还是不错的,而且从中长期而言,马銮湾的投资丝毫不弱于集美新城的。
  8月份土拍的话,虽然不一定会出地王,但出楼面价2万+的高价地是大概率事件。虽说,这波土拍过后对于厦门房价的刺激作用不可能与保利地王那波相提并论,但刺激在售楼盘小幅提价还是有可能的。
  至于你说的周边在售或是马上开盘的楼盘价格会对两个楼盘造成影响吗?这个我想是会的,毕竟房企都是逐利而行,对于竞品楼盘的价格是十分在意的,别人提价他们是没可能不跟着提价的。

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