任志强称这种城市房价将来一定会暴涨 厦门符合吗?

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恩赐解脱_1401675883

8大平层

私信

发表于 2017-01-20 09:26:21

1楼

最近的楼市,市场虽然空虚寂寞冷,圈子却很嗨很热闹。
  先是王健林宣布万达退出房产市场,舆论炸开了锅;随后任志强的内部讲话曝光,刷屏朋友圈。
  今天,小编就当一回搬运工,一起来看看吧。
  大佬们的原话都很长。弱水三千,我们归纳成以下几瓢:
  王健林宣布万达退出房地产
  原则上不再新增住宅开发
  1月14日万达年会上,首富王健林大倒苦水,以下是原话:
  “我从事地产行业28年,再两年就30年了,被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候,基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强,造成现金流不稳定,预期也容易经常发生变化。”
  为此,王健林宣布:万达商业2020年以后原则上不再搞重资产,全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,将逐渐退出地产开发这个行业。
  一时间,不少舆论解读:首富都不玩房地产了,楼市不行了。
  今天我们不做评论,但起码完整听完首富的话——
  王健林强调:万达退出地产业并非看空中国房地产,而是因为对房地产调控的“无奈”,以及租赁(而非销售)的诸多好处而做出的理性决策。
  任志强最新内部讲话曝光
  这种城市房价将来一定会暴涨
  最近,“大炮”任志强一讲话,又刺激了很多人的神经。
  这一次,房价“预测帝”又抛出神马言论?
  以下文字为任志强在2017年上海某内部会议上的发言要点归纳,大家请收听。
  1、销售大家能看出来,东部中部都增长很快,但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行,一边人多地少,一边人少地多。现在的问题是它没人去,那就涨的慢呗。东部中部人口流入多,那就涨的快呗。
  这两者的关系用的是什么数据呢,不是人口绝对增长的数据,用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长,这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快,农民工租房住不买房,一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。
  2. 现在的房价指数不代表真实的房价,有人为控制的因素。去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。
  但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。
  现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
  3. 我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔,我后来也不知道裸奔没有,反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。
  我特别想让大家看清楚这个数据,就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个,或者说不知道有这个。
  就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系,从住宅来说是1:2.12,什么意思啊?竣工了1,卖了2点多,你们说库存有多少,你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊,傻瓜都知道这是什么关系。所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源,用价格调节供求关系,我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方,指标全都分给了二三四线城市,一线城市一亩地没拿到。但我们想想这个人流是往哪里跑呢?
  大佬言论一出,霎时是火力覆盖各种媒体。有人说,这些大咖的观点,看了别全信,但不看会吃亏。那么,小伙伴们又有什么想法? 任志强口中,几类房价上涨的情况, 厦门符合吗?

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