算账!住建部新规住宅按套内面积算,买房真的更实惠吗?

浏览(-) 回复(0)
发表新帖 回复楼主

湛江丶蔡徐坤

8大平层

私信

发表于 2019-02-27 17:49:48

1楼


近日,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,按实际面积计算。这意味着近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。


2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


一直以来,我们买房子常常会有一种“拧巴”,即脑子里知道的购买面积和身体能实际感知的使用面积不符:链家上挂着80平米的房子,实际看着和自己家60平米的老房子使用面积差不多;开放商售卖的一百多平米,而到手里也缩水四分之一。


我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,通俗地理解,住宅小区内的任何建筑,包括围墙,都被纳入公摊面积,买房也买了这些公用建筑的一部分。作为消费者,在公摊面积算入建筑面积的公式下,我们都在为我们居住不着的平米数买单。


此次住建部的新政一发,立即成为居民关注的焦点,这关系到每个住宅用户的切身利益。简单地说,得房率就是指可供住户支配的建筑面积(也就是所谓的套内面积)与每户建筑面积之比。


得房率=套内建筑面积/套型建筑面积


套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积


销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积


得房率可以说是买房非常重要的一个指标,关系到花多少钱住上多大房,得房率太低,不实惠;得房率太高,则小区里电梯井、楼梯间、变电室等配套设施可能不足,不方便。


这个数字在不同类型的建筑物之间也有自己一定的浮动,比如一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。


早在去年年中,有关住房公摊面积曾经引发广泛关注,2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房。个别商品房公摊面积比例达到52%,严重影响了购房者居住获得感。


同年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。


对此,部分专家建议,按照国际通行的房屋交易计价单位来计算面积,即“所见即所得”的套内面积。在国外这也叫做“地毯面积”,就是你能铺地毯的地方,能被居民起居实际排他性使用的面积。


按照这一理解,墙体建筑不能使用,当然不算面积。电梯井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅等虽然经常使用,但不能排他性使用,也不能算面积。


有一点国外的房子和国内有很大区别,他们大多是装修好方可出售, 在需要采暖的地区,使用面积除了有“地毯面积”要求外,还必须有采暖,像是阁楼、地下室虽然铺有地板,但如果没有采暖,也不算面积。 


看见我们这篇稿子,重庆的朋友一定嗤之以鼻。因为我们千呼万唤始出来的取消公摊,在重庆已经执行17年。


早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。


该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。这一点再次印证新华社的论点:长期存在并不一定意味着这种做法合理!


好了,那么问题来了,哪些房子会在这波“面积”改革中受到影响最大?


从房屋卖方角度,一手房特别是开放商预售的新盘影响最大。往往看着户型图沙盘给出一个130平米的面积,让买房者勾勒了一个住上宽敞三居室的梦,等两三年交房了实际到手却只有90多平米,每个房间也有比预想中缩小很多。


质问开放商,则都是推到公摊面积上,只能自认倒霉。因此此前也出了不少新闻,业主举条幅维权投诉开放商得房率太低,引发了不少纠纷。


相对来说,二手房带来的落差会更小,虽然房本上面积是一个数字,但买房子前要到房子里实地勘察,心理预期上就是“所见即所得”,真到收房时候也不会去计较得房率的问题了。


从房屋建筑类型上看,高层塔楼的面积出入会更大,大量的公摊面积占用在了门厅、走廊、电梯井上,平摊到每家每户都不是一个小数。而老旧小区的面积变更就会很少,压根儿就不存在电梯、门厅、围墙、变电室,所以往往老旧小区得房率是最高的,这类房子在这场建筑面积变为套内面积的变革中,变化也不会太大。


房子面积“实惠”了,但我们也不必太过欢欣雀跃,因为,“房价”就要涨了!


记住一句话,羊毛出在羊身上,总会有人要为小区里这些公共设施的投入来买单!那么这带来的必将是房屋单价的上涨。


比如,北京西四环一套100平米的高层,报价700万,约合每平米7万元,而如果采取了“套内面积”来出售,则这个得房率大约74.7%,即实际套内面积只有74.7平米,这样普遍的计算方法的变化并不会让房主觉得房屋面积缩水而降价,只是在卖房报价跟其他业主一样提高每平米单价,总价跟原报价基本持平就好了。


而从我们购房者的角度,仍旧是花了700万,买了这套74.7平米的房子,房子大小也没有变化,只是听上去没有一百平米好听罢了。

那是不是意味着对购房者也没有什么实际利好?当然不是。


最直观的维度是,我们“所见即所得”,买房子可以更加直观,不同小区不同房子比价时也更一目了然,可以抛开得房率来综合来看。减少了购房面积与居住面积的“落差”。如果是买的预售房屋,那就更划算了,不用提心吊胆担心低得房率,在买房时就可以很明晰的知道花了多少钱住上多大房。


从更长远的角度来看,我国实施了这么多年的建筑面积算法突然变成了“套内面积”算法,是不是就是为了安抚购房者这个心理落差,减少低得房率的“陷阱”从而减少购房纠纷呢?


是,但这仅仅是一个方面。更深远一层的考虑,早在一年前新华社的社论里就能窥见端倪:公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。


注意,这里有个词是“房产税”。此前关于房产税的征收,有过几种不同的说法,比如每人平摊多少平米,超过这个平米的面积征收,也有说法是按照套数征收。如果是按照平米的算法,不同楼盘得房率不同,反馈到现实中对于得房率的多少就会更加在意,甚至引起各类冲突。此番统一了“套内面积”作为计量单位,也可看做是为了今后出台房产税铲平了一块大石头吧。


(文章来源:地产情报站)


回复

回复

请先登录再回复

返回顶部