2017年近90次开盘基本预告下半年的市场走向

浏览(-) 回复(11)
发表新帖 回复楼主

焦点球

9复式楼

私信

发表于 2017-06-13 11:55:17

1楼

2016年下半年席卷的一场调控对2017年到底什么影响,在大多数城市重启限购,限贷政策之后,陆续就有关于今年楼市的预判,速冻,冰冻,开发商将艰难度过2017……

如今2017即将过半,上半年的楼市依然十分活跃,6月份刚过去的这周,郑州房地产市场貌似依旧热度不减,一共有12个楼盘开盘,而且推盘基本覆盖郑州的各个区域,东西南北,环内近郊,推盘房企也堪称明星盘齐聚:正商家河家、亚新美好城邦、永威西郡、绿都澜湾、康桥溪棠、万科誉、兰乔圣菲、泰宏国际城、鑫苑名城、金地格林小城、万科大都会、万科天伦紫台等。

这周的开盘极具看点,甚至可以说是承上启下,基本预告了下半年的市场走向。

2017年上半年整体的推盘情况

2017年上半年的开盘是在限购限贷政策下,而且今年开年之初,又对漏洞进行了进一步修补,2017年2月10日,出台限购细则,对社保进一步严格,必须连续缴纳24个月,出现未交存现象的,无论时间长短均从重新缴纳计起;在3月份更加严厉,凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

这是政策大背景,郑州的调控政策堪称严厉。

我们对2017年以来的开盘进行了简单的统计,一共有将近90次开盘,整体上2017年上半年的开盘价格没有出现延续性大幅上涨,当然,也没有期待中的大跌,大多数项目的推盘策略是:小幅加推,试探性涨价。

2017.01

  

2017.02

  

2017.03

  

2017.04

  

2017.05

  

总结:

1.上半年开盘的项目大多为加推,推盘节奏是小幅加推,步步试探,基本还是维持去年下半年的价格,在此基础上,试探性上扬500左右,区域价格已经基本稳定。比如锦艺金水湾的价格及去化,说明这个片区的价格还是比较扎实的;永威城三期加推13800的价格,基本代表管南片区的均价;

2.可怕的碧桂园,上半年碧桂园开盘频次非常之高,有十次之多;项目也非常多;而且更可怕的是除了凤凰湾等各别项目加推,几乎都是新盘入世:豪园、天玺、龙城天悦,郑东碧桂园;更更可怕的是去化,碧桂园的拓客营销造势使得每次开盘效果都能震撼所在片区,也能带动片区的热度。

3.上半年开盘有几个项目如果买到是捡漏的,金地铂悦16000的价格是安全的;钱隆城的价格也是安全的;招商天地华府尽管相比去年9000的价格上涨了不少,但产品升级为精装修,13000的价格也是可以入手的;

4.上半年5月份是转折点,在市区限购背景下,以中牟荥阳南龙湖为代表的环郑州郊县,表现过度抢眼,制造了几个100%去化,5月份郑州调控升级,郊县纳入限购,并直接出台限卖政策。

6月这周的开盘看点

刚过去的6月份这周,郑州房地产市场貌似依旧热度不减,一共有12个楼盘开盘,而且推盘基本覆盖郑州的各个区域,东西南北,环内近郊,推盘房企也堪称明星盘齐聚:正商家河家、亚新美好城邦、永威西郡、绿都澜湾、康桥溪棠、万科誉、兰乔圣菲、泰宏国际城、鑫苑名城、金地格林小城、万科大都会、万科天伦紫台等。

2017.06

  

总结:

这周的开盘极具看点,甚至可以说是承上启下,基本预告了下半年的市场走向。本周开盘项目涵盖郑州区域非常全面,东西南北,环内郊县都拉出来遛了遛,本次同期开盘的项目价格对于郑州目前的市场价格具有很大的参考价值。

1.从本次开盘的价格来看,四环的价格基本已经定型,13000左右。

西四环边上的永威西郡开盘价格13500;

南四环的万科大都会开盘价格是13500,精装,绿都澜湾、泰宏,鑫苑名城都是13000左右;

北四环的紫台开盘价格是15000;

东边发展的比较快,对东区的延伸红利人们比较认可,东区可以对比中牟的价格了,兰乔圣菲14000,精装;

北四环发展较快,价格依然领先,但已经不如以前领先的疯狂了;东边概念延伸,有政策红利;西,南,经过去年的行情,区域价格也被填补了一部分;整体上从定价来说,各个项目的定价来看还是比较中肯的。

2.开盘项目都是片区的典型项目,重点推荐关注的项目,西边的永威西郡、北边的正商家河家,片区的价格基本已经夯实,剩下的就是品牌和产品的较量,谁能获取更多的品牌溢价和产品溢价,谁就是这个片区的优胜者;毫无疑问,永威的品牌价值通过口碑树立,美誉度一直在上升,从永威城到永威西郡,永威的定价敢于比片区高出1000元/平,而且重点是购房者买账。

3.此次开盘其实最期待的是正商家河家,首开,2号线,精装,这么好的地段,可惜期待越高,失望越大,做事尿性还是那样,正商的营销做得不够成熟,也许是盲目自信,对市场预估不足,一次性推盘2000多套房子,这在今年称得上严厉的调控政策下,正商是对自己有多自信。

话说回来,此次开盘去化上虽然没有亮眼的数字表现,只能说太实诚了,一手好牌没打好。但综合地段,配置,14500的价格,正商一直以来的做事风格,刚需选择是稳妥安全的。

4.微信选房,对人们的心理刺激会更大,以后集中开盘会越来越少,那种千人抢房大战会偃旗息鼓,更多的是微信选房,至于是套路还是套路还是套路,能抢到房的,才是真的。

5.管南是不是洼地,就现在的价格来说,基本填平,价差不大,北区置业还可以关注即将开盘的和昌林与城,首开,据说价格是10500左右。

6.环内金水区亚新美好城邦精装1万8,这个价格还是可以入手的,亚新的定价算是比较保守,也许是有着万科的压力,也有对精装的不自信,也有对位置高架等的不够自信,相比万科美景世玠的剧透定价2万5,低了40%,二环的亚新也仅仅比四环的紫台单价高了2000;同处于金水区二环的融创金水府也蓄势待发,剧透的价格在2万2。相比郑州三环四环的价格稳定,环内由于位置悬殊,区域配套的悬殊,价格参差不齐,四环由于大家都缺配套,更多的是由品牌、产品等来定价,而对于环内来说,地段,配套对价格有决定性因素。

7.此次开盘还有一个很值得关注的是万科誉,今年万科的13个项目,一般都是公寓,万科誉是位置最好的,稀缺的郑东高铁区域,价格比之前释放的18000,略低,实际成交价17000左右,租售比还是不错的,这几天也频繁接到万科誉的营销电话,商住公寓自从北京上海传出来的调控信号,还是需要谨慎,大家都害怕万一……

回复

  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-09-01 10:21:12

    2楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 焦点网友155191245

    6LOFT跃层

    私信

    发表于 2017-09-15 15:01:10

    3楼


    【良库老街-售楼部直销】

    咨询电话;136-3385-4261售楼部丁经理

    良库老街.独立产权沿街旺铺全城热卖
    门面:25㎡~50㎡,内铺:10㎡~30㎡

    单价:1.8万~3万,总价20万~100万

    独立产权,一铺一证

    良库·民国风情街区位于郑州主城区惠济区北三环北侧,与高新区、中原区相接,项目占地21997平方米,总建筑面积约8万平米

    十年包租,前三年21%直接抵扣房款,后七年保底7%,十年后可150%回购,

     ~~~更多详情来电询问,欢迎到售楼部考察


    回复

  • zcyzmylyf

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-07 11:53:37

    4楼

    写的太好了

    回复

  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-24 15:45:05

    5楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-28 09:23:54

    6楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-28 09:42:49

    7楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-28 09:46:53

    8楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-28 10:16:31

    9楼

    回复焦点球:

    回复

  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-10-30 10:54:01

    10楼

    该楼内容已被管理员删除
  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-11-03 16:14:17

    11楼

    回复焦点球:

    回复

  • 一只鱼

    2出租房

    私信

    发表于 2017-11-03 16:19:18

    12楼

    回复焦点球:

    回复

回复

请先登录再回复

选择马甲账号 换一换
关闭

返回顶部